Незважаючи на вето на схвалений парламентом пакет, було оприлюднено урядову постанову, яка реформує та спрощує ліцензування у сфері житлового будівництва, при цьому Марсело Ребелу де Соуза попередив, що він звертатиме увагу на сумісність з безпекою та якістю будівель.

Ось основні заходи, передбачені в "Mais Habitação":

- Обмеження на підвищення орендної плати за новими контрактами

Вартість початкової орендної плати за новими контрактами для будинків, які були на ринку оренди протягом останніх п'яти років, не може перевищувати 2% порівняно з попередньою. До цієї величини можуть бути додані коефіцієнти автоматичної актуалізації за попередні три роки (якщо вони не застосовувалися), які вважаються 5,43% по відношенню до 2023 року.

Обмеження у 2% не поширюється на договори, вартість яких є нижчою за орендну плату, враховану в доступній орендній платі.

- Збільшення сімейного відрахування IMI

Збільшується розмір знижки на податок на муніципальну власність (IMI), яку ради можуть надавати мешканцям залежно від кількості утриманців. Наразі ця знижка становить 20, 40 і 70 євро залежно від того, чи є один, два, три або більше утриманців відповідно.

З набуттям чинності закону, який регулює Mais Habitação, величина відрахування збільшується до, в тому ж порядку утриманців, 30, 70 і 140 євро.

- Примусова оренда порожніх будинків

Це один із заходів Mais Habitação, який викликав найбільше суперечок і спрямований на будинки, які пустують більше двох років і розташовані за межами внутрішньої частини країни, причому власники мають 90 днів на відповідь після отримання повідомлення про проведення робіт або використання майна.

Якщо протягом визначеного терміну власник не отримає відповіді, муніципалітет може приступити до примусової оренди об'єкта.

Також передбачено, що муніципальна рада може на вимогу будь-якої зацікавленої сторони встановити нагляд за умовами використання майна.

Будинки для відпочинку, ті, що пустують через те, що відповідний власник перебуває вдома або здійснює постійний догляд в якості неофіційного опікуна, а також будинки емігрантів та осіб, переміщених з причин професійної діяльності, стану здоров'я або навчання, не вважаються пустуючими в цьому сенсі.

- Приріст капіталу від будинків, проданих державі та муніципалітетам, звільняється від сплати податку на доходи фізичних осіб

Приріст капіталу, отриманий від продажу нерухомості державі або муніципалітетам, звільняється від сплати податку на доходи фізичних осіб (IRS), за винятком доходів, отриманих резидентами територій і країн, які Португалія класифікує як податкові гавані, або доходів, отриманих в результаті продажу за правом першочергового продажу.

Наразі 50% створеної доданої вартості має бути включено до решти доходу, що підлягає оподаткуванню за прогресивною ставкою IRS.

- Податкові пільги для інвестиційних фондів на реконструкцію міст закінчуються

Було скасовано звільнення від сплати податку на прибуток підприємств (IRC) з доходів, отриманих інвестиційними фондами, створеними в період з 2008 по 2013 рік, з активами в об'єктах, що підлягають міській реабілітації, а також припинено дію податкових пільг для тих, хто володів паями в інвестиційних фондах.

Однак очікується зменшення оподаткування інвестиційних фондів нерухомості та інвестиційних компаній, якщо "принаймні 75% їхніх активів є нерухомістю, призначеною для здачі в оренду житла за доступною вартістю".

- Надзвичайний внесок на місцеве житло

Місцеве житло (AL) почне сплачувати надзвичайний внесок (CEAL), податкова база якого формується шляхом застосування економічного коефіцієнта (який враховує площу нерухомості та дохід) та міського навантаження. Ставка, що застосовується до цієї податкової бази, становить 15% і не може бути вирахувана при визначенні оподатковуваного прибутку згідно з IRC.

Цей CEAL не враховує житлову нерухомість, яка не є автономною одиницею, а також частини або підрозділи, здатні до самостійного використання, а також ОЗ, які функціонують у власному постійному житлі, за умови, що їхня діяльність не перевищує 120 днів на рік.

Ставка, ще один із заходів, що викликав найбільше суперечок, не поширюється на об'єкти нерухомості, розташовані в глибині країни, причому її значення знижено з 35%, спочатку запропонованих урядом, до 15%.

З іншого боку, вартість податкового активу (VPT) для цілей IMI для будинків у місцевому житловому фонді завжди дорівнює 1, що означає, що вони більше не отримують вигоди від зменшення коефіцієнта старіння, який супроводжує вік об'єкта нерухомості.

- Закінчення терміну дії та перегляд записів про місцеве житло

Власники неактивних реєстрацій ПМЖ повинні надати докази продовження діяльності протягом двох місяців з моменту набуття чинності нового закону.

У разі невиконання цієї вимоги реєстрація буде анульована за рішенням голови територіально компетентної муніципальної ради.

Місцеві одиниці розміщення у власному та постійному житлі, діяльність яких не перевищує 120 днів на рік, не підлягатимуть скасуванню реєстрації.

Нові правила також встановлюють, що реєстрація місцевих засобів розміщення буде переглядатися протягом 2030 року і, починаючи з першого перегляду, може бути продовжена на п'ять років.

Єдиним винятком є місцеві заклади розміщення, які надають реальну гарантію за кредитними договорами, які ще не були повністю погашені до 31 грудня 2029 року.

- Власники ОСББ можуть виступати проти нових місцевих закладів розміщення

Відтепер з власниками ОСББ заздалегідь консультуватимуться про нові місцеві заклади розміщення, які хочуть працювати в будівлях, призначених для житла. З іншого боку, передбачено, що "право власності на горизонтальну нерухомість може бути змінено шляхом публічного акту за згодою всіх власників ОСББ".

- Призупинення дії нових місцевих ліцензій на розміщення

Відповідно до нових правил, видача нових місцевих реєстрацій на житло за межами внутрішніх територій країни (з низькою щільністю населення) буде призупинена.

Це призупинення, яке не поширюється на експлуатацію об'єктів, включених до Фонду "Відродимо Природу", а також на автономні регіони, "зберігається на всій або частині території муніципалітету, в якому була оголошена ситуація дефіциту житла".

- Стимули для переведення будинків з ОСББ в оренду

Власники, які до кінця 2024 року виведуть свої будинки з категорії житла для місцевого проживання і здадуть їх в оренду, будуть звільнені від сплати IRS або IRC на орендну плату до кінця 2029 року і не підлягатимуть жодним обмеженням щодо розміру орендної плати, яку вони мають намір вносити.

Для цього договір оренди повинен бути підписаний до 31 грудня 2024 року, і тільки об'єкти нерухомості, зареєстровані в AL до 31 грудня 2022 року, мають право на пільгу.

- Старі доходи оновлюються з урахуванням інфляції

Старі договори оренди (до 1990 року), які не були переведені на новий міський режим оренди, більше не будуть переноситися, а орендна плата буде оновлюватися відповідно до інфляції та звільнятиметься від сплати податків IRS та IMI. Також планується виплата компенсації орендодавцям.

- Оренда та суборенда

Щоб збільшити пропозицію на ринку оренди, держава пропонує здавати вільні будинки в оренду приватним особам, а потім здавати їх в суборенду.

Орендна плата, що сплачується орендодавцю, матиме податкові пільги за умови, що договір оренди триватиме не менше п'яти років, а вартість орендної плати відповідатиме цінам та видам, визначеним у Програмі підтримки доступного житла (PAA).

- Держава сплачує заборгованість з орендної плати після трьох місяців несплати

Держава замінюватиме орендаря та сплачуватиме орендну плату у разі невиконання зобов'язань понад три місяці, щоб зміцнити ринок оренди. Таким чином, держава буде оцінювати ситуацію орендаря і може приступити до стягнення заборгованості, використовуючи засоби, які наразі існують для стягнення інших боргових зобов'язань. Якщо невиконання зобов'язань пов'язане з браком коштів, справа передається до органів соціального забезпечення.

Максимальний розмір щомісячного платежу становить 1,5 розміру мінімальної заробітної плати, але не більше дев'яти розмірів мінімальної заробітної плати.

- Звільнення від податку на приріст капіталу від продажу майна для сплати кредиту

Програма передбачає звільнення від податку на приріст капіталу від продажу сімейної нерухомості, якщо сума призначена для сплати кредиту на власне постійне житло власника або його нащадків.

Це звільнення поширюється на нерухомість, продану в період з 1 січня 2022 року по 31 грудня 2024 року.

- Кінець золотих віз

З набуттям чинності нового закону нові клопотання про видачу посвідок на тимчасове проживання з метою здійснення інвестиційної діяльності не приймаються, що не вплине на можливість продовження вже виданих дозволів.

Клопотання про надання та продовження дозволів на проживання для інвестиційної діяльності залишаються дійсними, в тому числі ті, які "перебувають на стадії попередніх контрольних процедур в муніципальних радах" на дату набрання чинності закону.

Надання або продовження дозволів на проживання з метою возз'єднання сім'ї також не підпадає під прийняте обмеження.