Vuokraus, logistiikka ja toimistot vaikuttavat eniten, mutta näkymät ovat silti rohkaisevat. Terveydenhuolto ja asuminen ovat edelleen tukipilareita, ja sijoittajien on nyt kiinnitettävä huomiota useisiin tekijöihin. Nämä ovat johtopäätökset BNP Paribas REIMin analyysistä kiinteistöalasta vuoden 2023 jälkipuoliskolla, josta idealista.pt raportoi.

Kalliimpien ja vaikeampien luottojen saanti

Euroalueen kasvun yleisestä paranemisesta huolimatta Euroopan kiinteistömarkkinat joutuvat edelleen sopeutumaan uuteen taloudelliseen ympäristöön, jolle on ominaista ennen kaikkea aiempaa huomattavasti kalliimpi luotonsaanti .Lisäksi vuoden 2022 kolmannella neljänneksellä alkava hintojen sopeutumisvaihe rajoittaa edelleen alan laajentumista, sillä se saa monet sijoittajat omaksumaan odottavan asenteen: ostajat toivovat saavansa selkeän käsityksen siitä, miten rahoituskustannussegmentti kehittyy (odottaen parempien olosuhteiden saapumista), kun taas myyjät pyrkivät saamaan hinnoitteluympäristön vähemmän sameaksi.

Kaikki tämä aiheutti investointien laajan laskun, joka alkoi vuoden 2022 puolivälissä ja oli tämän vuoden ensimmäisellä puoliskolla 29 miljardia euroa, mikä on alhaisin taso sitten vuoden 2012, ja vielä tekemättömiä sopimuksia koskevat tiedot eivät näytä viittaavan elpymiseen lainkaan lyhyellä aikavälillä.

Vaikeimmat kiinteistöalat

Yleisten taloudellisten olosuhteiden ja kiinteistömarkkinoiden välinen korrelaatio voidaan selittää kiinteistömarkkinoiden erityisvaikeuksilla. Erityisesti mikään alan omaisuuseristä ei näytä olevan immuuni maailmanlaajuisista ja paikallisista epävarmuustekijöistä johtuvalle jatkuvalle uudelleenhinnoittelulle.

  • Erityisesti logistiikka on segmentti, joka kärsi nopeimmasta ja jyrkimmästä tulojen sopeutumisesta (+80 peruspistettä vuoden 2021 neljänteen vuosipuoliskoon verrattuna). Tästä huolimatta sijoittajat pysyvät sivussa, koska kansainvälisen kaupan hidastuminen lannistaa heitä, mikä puolestaan hillitsee kysyntää. Myös vuokrat kärsivät supistumisesta, ja vuokralaiset käyttävät aikaa vaihtoehtojensa arvioimiseen etsiessään parempia hintoja ja/tai olosuhteita.
  • Toimistosegmenttiin liittyvät epävarmuustekijät COVID-19-pandemian aikana ovat nyt ajankohtaisempia kuin koskaan. Yhdysvalloista alkanut supistuminen on levinnyt myös Eurooppaan, ja sijoittajat yrittävät päätellä tulevaisuutta yritysten strategioiden avulla. Lisäksi kasvavat paineet rakennusten käytön puutteen hillitsemiseksi ja niiden nopeampi arvon aleneminen voivat myös painaa näiden omaisuuserien arvoa alaspäin.

Kiinteistöalan lyhyen ja pitkän aikavälin ennusteet

Vaikka edellä esitetty kuva näyttääkin vähemmän rohkaisevalta, on otettava huomioon, että kyseessä on lyhyen aikavälin näkymä. Pitkän aikavälin näkymät ovat kuitenkin edelleen myönteisemmät . BNP:n asiantuntijat uskovat, että logistiikka on yksi parhaiten tuottavista omaisuusluokista seuraavien viiden vuoden aikana.Itse asiassa uusien, hyvin monenlaisten käyttäjien määrän kasvun odotetaan jatkuvan vuonna 2024, mikä tukee kysyntää, ja niin kauan kuin on mahdollista houkutella huomattavaa työvoimaa, mikä ei aiheuta laajamittaista rakennusten luovuttamista, myös vuokrat pysyvät korkeina, millä on myönteisiä vaikutuksia tuloihin.

Toimistojen osalta viimeisimmät toimistotiedot osoittavat, että etätyötä ei ole otettu käyttöön niin laajassa mittakaavassa kuin aiemmin luultiin ja että suurten liikekeskusten omaisuuserät ovat osoittautuneet pitkällä aikavälillä hyvin kestäviksi, mikä on houkutellut vuokralaisia jatkamaan kysyntää. Vuokrasopimusten odotetaan myös kasvavan noin 2 prosenttia vuodessa, mikä tuottaa hyvät tuotot pääsijoittajille.

Vähittäiskauppa sopeutuu edelleen sähköisen kaupankäynnin buumiin ja yleisesti ottaen väestön uusiin kulutustottumuksiin. Vaikka suurten keskusten liikekeskukset on jo arvostettu uudelleen, arvonnousunäkymät ovat edelleen epävarmat.Itse asiassa näiden omaisuuserien käyttöaste on edelleen korkea, ja monet niistä joutuvat tarkistamaan asemoitumistaan hintojen nousun ja sen vaikutuksen käytettävissä oleviin tuloihin vuoksi, ja myynnin vauhdin odotetaan hidastuvan lähikuukausina. Toisaalta vähittäiskaupan toimijat ovat edelleen terveitä, ja prime-luokan vuokrasopimukset ovat edelleen menestyksekkäitä. Lisäksi matkailun voimakkaan elpymisen odotetaan tukevan kulutusta ja high street -sektoria prime-keskuksissa.

Hintojen ja kannattavuuden mukautukset vaikuttavat myös terveydenhuollon ja asumisen kaltaisiin aloihin, mikä johtuu pääasiassa ulkoisista makrotaloudellisista tekijöistä. Toisin kuin edellä esitetyt alat, nämä kaksi segmenttiä voivat kuitenkin luottaa sellaisten pitkän aikavälin kehityssuuntausten tukeen, joihin talouskriisit eivät vaikuta yhtä paljon, kuten väestön keski-iän nousu, kaupungistuminen ja kotitalouksien jäsenmäärän väheneminen."Tästä syystä odotamme terveydenhuollon olevan parhaiten tuottava alue seuraavien viiden vuoden aikana, kun taas asuntosegmentti joutuu tyytymään alhaisempiin tuottoihin samalla ajanjaksolla hitaampien uudelleenjärjestelyjen ja alhaisemman pääoman kasvun vuoksi." Tästä huolimatta tämä segmentti on riskikorjattuna edelleen toiseksi parhaiten tuottava segmentti terveydenhuollon jälkeen.