Nach einem starken Anstieg der Immobilienpreise im vergangenen Jahr wird 2023 in mehreren Ländern der Europäischen Union (EU) ein moderaterer Preisanstieg zu verzeichnen sein, in einigen Mitgliedstaaten sogar ein Rückgang der Wohnkosten. Einem Bericht von idealista zufolge ist dies vor allem auf den Anstieg der Zinsen für Wohnungsbaudarlehen und die geringere Verschuldungskapazität von Familien zurückzuführen. Doch in vielen Ländern sind die Immobilienmärkte nach wie vor überbewertet, so auch in Portugal, warnt die Europäische Kommission (EK). Brüssel warnt, dass das Risiko einer "zukünftigen stärkeren Korrektur" der Immobilienpreise besteht, wenn sich die wirtschaftlichen Bedingungen verschlechtern.

Trotz der Pandemie verzeichnete die Mehrheit der 27 EU-Länder ein "starkes Wachstum der Immobilienpreise", selbst in Märkten, die bereits überbewertet waren, d. h. in denen das Wachstum der Immobilienpreise die Entwicklung der Einkommen bereits bei weitem übertraf. Doch Ende letzten Jahres begann sich der Anstieg der Immobilienpreise zu verlangsamen, da die Zinsen für Immobilienkredite stiegen und die Inflation das verfügbare Einkommen der Familien stärker unter Druck setzte.

Obwohl die Überbewertung der Immobilienpreise in vielen Ländern im Laufe des Jahres 2023 zu sinken begann", warnt Brüssel, dass dieser Rückgang bisher "begrenzt" ist und es sogar noch Immobilienmärkte gibt, die weiterhin überbewertet sind, wie zum Beispiel in Portugal.

"Die Immobilienpreise sind überbewertet und steigen in Bulgarien, Spanien, Lettland, Portugal und Slowenien weiter an. In diesen Ländern kann die Entwicklung der Immobilienpreise als Risikofaktor für eine stärkere künftige Korrektur angesehen werden, wenn sich die wirtschaftlichen Bedingungen verschlechtern, wobei die Immobilienpreise in Portugal stark überbewertet sind". Die Europäische Kommission unter dem Vorsitz von Ursula von der Leyen schätzt, dass die Immobilienpreise in Portugal in diesem Jahr um 3,2 % steigen und sich bis 2024 auf 3 % abschwächen werden.

"Besorgniserregend"

In Portugal sind die "Hauspreise weiterhin besorgniserregend", da sie im Jahr 2022 um mehr als 12 % gestiegen sind, nachdem sie seit Jahren stärker gestiegen sind als die Familieneinkommen. Infolgedessen sind die Hauspreise schätzungsweise um 20-25% überbewertet. Trotz einer gewissen Abschwächung in den letzten Quartalen "setzt sich der Anstieg der Wohnungspreise vor dem Hintergrund einer starken Nachfrage, auch von ausländischen Investoren, und einer Verlangsamung des Neubaus fort", so Brüssel.

Aber es gibt auch ernstere Fälle. In Ländern, in denen Wohnungen "erheblich überbewertet" sind, sind die Preise in letzter Zeit gesunken, wie in der Tschechischen Republik, Luxemburg, den Niederlanden und Schweden. Auch in Belgien, Ungarn, Frankreich und Österreich sind die Hauspreise nach wie vor überbewertet und haben einen leichten Rückgang verzeichnet. Im Falle Irlands sind die Hauspreise seit 2013 "deutlich schneller" gestiegen als die Einkommen, haben aber noch nicht begonnen, sich anzupassen.

"In Dänemark, Deutschland und der Slowakei sind die Preise ebenfalls rückläufig, aber die Überbewertung ist weniger signifikant und wurde in Dänemark fast vollständig korrigiert". Und die EK warnt, dass "die Entwicklung des Immobilienmarktes in diesen Ländern Risiken für die Weltwirtschaft birgt".

"Scharfe Korrektur"

Aus diesem Grund geht Brüssel davon aus, dass es zu einer "erneuten Korrektur der Immobilienpreise kommen wird, insbesondere in den Ländern, in denen anhaltende Preissteigerungen mit niedrigen Zinssätzen verbunden waren". Und die derzeitige Mäßigung oder Korrektur der Preise dürfte sich fortsetzen, da "die Zinssätze für Wohnungsbaudarlehen voraussichtlich hoch bleiben und sich die Immobilienmärkte noch nicht vollständig an die Beschränkungen für (neue) Kreditnehmer angepasst haben", erklären sie.

Dennoch ist die von Ursula von der Leyen geleitete Kommission der Ansicht, dass eine "scharfe Korrektur" der Immobilienpreise "unwahrscheinlich" sei. "In den meisten Mitgliedstaaten gibt es erhebliche Auswirkungen" auf andere Sektoren, wie z. B. das Baugewerbe, obwohl sie einräumt, dass "einige wirtschaftliche Auswirkungen" zu spüren sein könnten.

Im Vergleich zur globalen Finanzkrise "werden die Risiken für die Wirtschaft, die sich aus einer starken Abwärtskorrektur der Immobilienpreise ergeben, durch ihr geringeres Gewicht in der Wirtschaft und durch makroprudenzielle Maßnahmen, die das Wachstum der Immobilienkredite in den letzten zehn Jahren in den meisten Ländern begrenzt haben, etwas abgeschwächt", heißt es in dem Bericht.