Mesmo com a melhoria das condições de financiamento a partir da segunda metade do ano, não se prevê qualquer alteração significativa da estrutura do mercado, com a oferta de habitação a ser incapaz de suprir a procura.

Como pano de fundo está uma perspetiva de crescimento tímido da economia, a indefinição do contexto geopolítico e alguma incerteza quanto ao desfecho das eleições legislativas de março.

Há quem diga que a partir de Maio e mais tardar em setembro de 2024 os juros começarão a descer. A meu entender, não me parece, uma vez que isto provoca o endividamento excessivo das sociedades e dos governos, algo que a política monetária americana e europeia e, ainda muito menos, a chinesa necessitem nesta fase do campeonato.

Acredito que a procura terá o seu primeiro grande impacto após a queda dos últimos trimestres no verão deste ano, porque as pessoas e os investidores se estão a adaptar às novas condições de financiamento. Ainda assim, em nada irá alterar a falta de oferta, já que a mesma só irá crescer de forma gradual com a melhoria das condições de financiamento e do licenciamento que terão efeito e só se vão refletir muito mais tarde no mercado.

Por isso, não há volta dar relativamente aos preços que vão continuar a subir e poderá existir uma aceleração no final de 2024. É importante ter em consideração que a realidade estrutural do mercado não mudou e, a pouca oferta que surge é imediatamente absorvida. É preciso refletir e ter consciência de que apesar da crise inflacionista e do aumento dos juros, não houve vendas “ao desespero” nem por parte das famílias nem por parte dos promotores portugueses, que a meu ver, devido aos anos de grandes resultados agora estão suficientemente capitalizados e não necessitam de correr riscos de endividamento.

Com a adaptação ao nível dos juros por parte dos consumidores e alguma aceleração nos licenciamentos, espero um impulso do lado da oferta para 2025 ou até somente em 2026.

Isto porque o mesmo cenário também está a acontecer noutras economias europeias como por exemplo a polaca, alemã e a francesa entre outras, aonde como em Portugal muitos projetos imobiliários foram adiados não só pelas dificuldades de financiamento, mas também pela perspetiva de dificuldades de as famílias conseguirem o seu financiamento.

É muito provável que estejamos perante um cenário semelhante ao de 2023 com uma trajetória de desaceleração do aumento de preços, mas o que não significa uma descida de preços porque não há condições para tal, visto a falta de oferta imobiliária pela procura da mesma.

É preciso ver, como pude confirmar nos quadros da Confidencial Imobiliário, que antes da crise financeira de 2008 já havia construção na ordem das 80 mil casas por ano e desde 2015 ano que entrou a geringonça, começou a haver somente em média 3 mil novos fogos por ano a entrar no mercado. Nada mais do que a falta de oferta tem feito com que tanto os valores de aquisição como de arrendamento tenham vindo a aumentar ano após anos com valores de dois dígitos, e não prevejo que haja remédio para abrandar esta trajetória em 2024.

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Paulo Lopes is a multi-talent Portuguese citizen who made his Master of Economics in Switzerland and studied law at Lusófona in Lisbon - CEO of Casaiberia in Lisbon and Algarve.

Paulo Lopes