Pela primeira vez desde o final de 2022, a demanda e as vendas aumentaram, sinalizando uma mudança positiva no mercado. O indicador de sentimento atingiu +5 pontos percentuais (p.p.), uma melhoria significativa face aos -70 p.p. registados no mesmo período de 2023. Este ressurgimento da procura levou também a um aumento dos preços dos imóveis, com o indicador de sentimento de preços a subir para +35 p.p., o nível mais elevado desde meados de 2022.

Apesar das condições difíceis dos anos anteriores, em que a subida das taxas de juro travou o crescimento dos preços, os preços nunca baixaram. No final de 2023, o sentimento de preços estava em +3 p.p., indicando estagnação. No entanto, com o retorno da demanda, o sentimento geral do mercado melhorou, empurrando o indicador para +20 p.p., o nível mais alto desde o início deste ciclo de mercado.

O Indicador de Expectativas, que reflete as perspetivas futuras dos promotores sobre vendas e preços, atingiu +36 p.p., um dos valores mais elevados da história do Inquérito ao Investimento Imobiliário em Portugal. Esse aumento reflete um otimismo semelhante ao observado durante a recuperação pós-pandemia entre 2021 e o início de 2022, com fortes expectativas futuras impulsionando as vendas e o crescimento dos preços.

Um dos principais motores desta dinâmica renovada é a descida prevista das taxas de juro. No final de 2023, as expectativas de cortes mais rápidos nas taxas levaram a um aumento na procura de terras, que inicialmente caiu quando o Banco Central Europeu (BCE) adiou a sua decisão. No entanto, com as taxas de juro agora numa clara tendência descendente, a procura de terrenos recuperou no terceiro trimestre de 2024. A percentagem de agentes que reportaram uma procura elevada ou muito elevada de terrenos aumentou de 41% no trimestre anterior para 50%.

Apesar das perspetivas globalmente positivas, o foco de novos projetos imobiliários continua a ser principalmente em novas construções, com 80% do mercado voltado para este tipo de operações. No entanto, uma parte significativa destes desenvolvimentos – cerca de 75% – destina-se a compradores internacionais, deixando apenas 25% focados na procura interna. Este desequilíbrio persistiu nos últimos anos, à medida que os compradores locais lutam para fazer face aos preços elevados.

Em contraste com a recuperação do desenvolvimento imobiliário, o setor de Build-to-Rent continua menos atrativo, com o índice caindo para -26%, seu nível mais baixo nos últimos 18 meses. Apenas os -52% registados após o anúncio do pacote "Mais Habitação" foram inferiores. Os desafios enfrentados pelo Build-to-Rent devem-se, em grande parte, ao aumento dos custos de construção e às preocupações com a rentabilidade num ambiente de flutuação das taxas de juro.

O desenvolvimento habitacional a preços acessíveis também continua limitado pela perspetiva de aumento dos custos de construção. Apesar do sentimento positivo no mercado mais amplo, os desenvolvedores são cautelosos sobre projetos de habitação acessível em grande escala devido aos riscos financeiros.

Em resumo, o setor da promoção imobiliária em Portugal está no caminho da recuperação, impulsionado pelas taxas de juro mais baixas e pelo aumento da procura. No entanto, subsistem desafios nos mercados de habitação a preços acessíveis e de construção para arrendamento, uma vez que o aumento dos custos e a rentabilidade limitada continuam a impedir o crescimento nestas áreas.

Fonte: Inquérito ao Investimento Imobiliário

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Paulo Lopes is a multi-talent Portuguese citizen who made his Master of Economics in Switzerland and studied law at Lusófona in Lisbon - CEO of Casaiberia in Lisbon and Algarve.

Paulo Lopes