Dans cet article de blog, je vais jeter un regard d'ensemble sur le marché immobilier portugais au cours des 6 derniers mois et comment il reflète la situation actuelle.

Je m'appelle Ana Caramujo et je suis la fondatrice et PDG de Savvy Cat Realty.

Savvy Cat Realty est une agence de relocation et d'investissement, créée et composée de locaux, qui aide les expatriés à s'installer au Portugal de manière durable et positive. Transparence et services sur mesure sont notre devise, car nous visons à être votre guide à l'intérieur, afin de vous installer dans le bon endroit pour le style de vie que vous souhaitez dès le premier essai ! N'hésitez pas à contacter Savvy Cat Realty directement à contact@savvycatrealty.com, nous serons heureux de vous aider ! Visitez aussi notre site web à www.savvycatrealty.com - nous partageons beaucoup d'informations utiles sur le Portugal et tous nos services et prix y sont listés.

La demande dépasse les craintes de bulle


Contrairement aux prévisions d'éclatement de la bulle, le marché immobilier portugais a connu une augmentation de la demande. Malgré les rapports suggérant un krach imminent, les prix dans des endroits populaires comme Lisbonne sont restés stables ou ont même augmenté.

En fait, depuis 2017, les prix annuels moyens des logements ont augmenté à un taux de 9,7 %. Pour la seule année écoulée, jusqu'en septembre 2022, l'indice des prix résidentiels de Confidencial Imobiliário montre une augmentation de 19,4 % en glissement annuel.

Malgré l'augmentation des prix, l'offre de logements n'a pas suivi la demande. Les données de l'Institut national des statistiques (INE) révèlent qu'entre janvier et septembre 2022, seuls 14 000 nouveaux logements environ sont entrés sur le marché, ce qui représente une croissance modeste de 1,6 % par rapport à la même période en 2021. En outre, le nombre de permis de construire pour des propriétés résidentielles a également connu une baisse de 0,7 % par rapport à 2021.


Mesures gouvernementales et polémique sur le visa d'or


Un autre facteur majeur qui a contribué à l'effet "montagnes russes" sur le marché a été les nouvelles mesures en matière de logement - pour faire face à la crise du logement à laquelle sont confrontés les citoyens portugais, le gouvernement a proposé de nouvelles mesures en matière de logement, y compris la fin du programme de visa doré.

Cette décision a provoqué une incertitude et une instabilité considérables tant sur le marché immobilier que dans l'ensemble de l'économie nationale. Si le marché du logement pour les Portugais n'a pas été affecté de manière significative par ces mesures, le marché des investisseurs a connu des revers, certains d'entre eux se retirant en raison des changements proposés.

L'annonce par le gouvernement de la fin rétroactive du programme de visas dorés a provoqué une ruée parmi les personnes cherchant à profiter des avantages du programme avant qu'il ne prenne fin. Cependant, de nombreux investisseurs à grande échelle se retiennent, en raison de la rupture de confiance résultant de la proposition du gouvernement portugais, et de grands fonds espérant un effondrement du marché (sur le grand marché du développement immobilier et de l'investissement) à la suite de l'arrêt du programme. Ces fonds semblent s'être retirés du marché de l'investissement immobilier dans l'attente d'un paysage d'investissement plus favorable, qui devrait se produire vers la mi-2024.


Impact sur le marché résidentiel et évolution des prêts hypothécaires


Alors que le marché résidentiel est resté relativement stable au cours des six derniers mois, l'obtention d'un crédit ou d'un prêt est devenue beaucoup plus difficile en raison de critères plus stricts et de taux d'intérêt plus élevés provoqués par le taux Euribor. La récente flambée des taux d'intérêt a encore exacerbé la crise du logement, qui s'est intensifiée au fil des ans.

Le segment moyen du marché pourrait subir des effets plus importants en raison des prêts à taux variable, ce qui pourrait entraîner des saisies dans ce segment.

Selon une étude intitulée "Housing Accessibility in Portugal" et parrainée par Century 21, l'accessibilité au logement se détériorera nettement dans tout le pays entre 2019 et 2022. Au cours de cette période, les prix des logements ont augmenté en moyenne de 38 % dans tout le pays, alors que l'augmentation moyenne du revenu disponible des familles dans les districts de la capitale n'a été que de 9 %.

Malgré les prédictions d'un afflux important de propriétés saisies conduisant à un effondrement du marché, la réalité a été différente jusqu'à présent. La demande reste forte, ce qui fait que le nombre encore faible de biens immobiliers saisis est rapidement racheté. En outre, il est peu probable que les saisies soient suffisantes pour provoquer un effondrement du marché. Bien qu'une légère baisse des prix ou un ralentissement puisse se produire sur le marché résidentiel, il est peu probable qu'une chute drastique des prix se produise.


Les défis du secteur de l'investissement locatif


Les prix des loyers ont également augmenté. Selon les données de "Confidencial Imobiliário", le prix par mètre carré des propriétés louées a augmenté en moyenne de 35% depuis 2018. Par exemple, une maison de 100 m² qui se louait 880€ en 2019 a atteint 1 190€ à la fin de l'année dernière. Bien que Lisbonne reste la zone la plus chère pour louer un logement, avec des prix s'élevant en moyenne à 15,8€ par m², Matosinhos a connu la plus forte augmentation du loyer moyen contracté, avec une croissance annuelle d'environ 12% entre 2019 et 2022.

Un autre effet secondaire potentiel de la nouvelle mesure sur le logement concerne les investissements locatifs, en particulier les locations à long terme. Les propriétaires se retrouvent dans l'impossibilité d'augmenter les loyers ou de résilier les contrats, ce qui entraînera probablement une baisse d'intérêt de la part des investisseurs locatifs. L'impact global de ces mesures sur le marché de la location reste incertain, mais il y aura probablement des conséquences négatives à long terme, qui aggraveront encore la crise du logement, et en particulier la crise de la location.


Mise en garde pour les acheteurs : Les réalités actuelles du marché


Il est essentiel que les acheteurs potentiels comprennent l'état actuel du marché immobilier portugais.

Le marché immobilier portugais a connu des changements importants depuis 2021. Pendant la pandémie, le marché a été largement alimenté par les acheteurs internes, la plupart des acheteurs étrangers ayant été dissuadés, ce qui a conduit à des prix plus négociables, les vendeurs étant prêts à baisser leurs prix, parfois jusqu'à 30-40 %.

Cependant, la situation actuelle est très différente. Il est important de souligner que les inscriptions, en général, ne sont plus gonflées de 10 à 20 %. En fait, les zones à forte demande connaissent une pénurie d'offre qui ne suit pas la demande, ce qui fait que le prix demandé est le prix final.

Crédits : Image fournie ; Auteur : Client ;

Les négociations sont, bien sûr, toujours possibles et Savvy Cat Realty s'efforce de négocier lorsque c'est possible, mais gardez à l'esprit que dans le marché actuel, de nombreux prix affichés ne sont tout simplement pas négociables.

En outre, il y a eu des cas de guerres d'enchères, où les acheteurs surenchérissent sur les propriétés (heureusement, ce n'est pas encore un phénomène courant).

Notre conseil avisé est de ne pas aborder le marché de l'immobilier avec l'espoir de faire baisser les prix de manière significative par la négociation. Travailler avec une agence immobilière, comme Savvy Cat Realty, est toujours une bonne affaire car nos connaissances et notre expertise peuvent vous faire économiser beaucoup d'argent. Avec notre assistance, vous pouvez bénéficier des conseils et de l'expertise de nos agents locaux qui, avant tout, privilégient la transparence pour défendre les meilleurs intérêts des acheteurs, en vous fournissant des informations précises pour vous assurer de prendre des décisions éclairées et de faire de bonnes affaires.

Visitez notre site web www.savvycatrealty.com pour plus d'informations ou contactez-nous directement à contact@savvycatrealty.com.


En résumé, que s'est-il passé au cours des six derniers mois ?


Malgré les rapports du début de l'année indiquant que le Portugal pourrait être l'un des premiers pays à connaître un effondrement du marché, le marché immobilier portugais s'est avéré résistant, défiant les craintes de l'éclatement d'une bulle.

La demande reste forte et les prix sont généralement restés stables, voire ont augmenté dans certaines régions. Toutefois, les changements de politique, notamment la fin du programme de visas dorés, ont introduit des incertitudes et affecté le marché international de l'investissement en brisant la confiance des investisseurs. Alors que le marché résidentiel devrait rester inchangé au moins jusqu'à la fin de l'année, des difficultés pourraient apparaître dans le secteur locatif, en particulier pour les locataires, car il est peu probable que l'offre augmente. Au cours des 12 prochains mois, il sera intéressant de voir comment le marché s'adaptera à l'évolution de la dynamique et si les opportunités prévues pour les investisseurs se concrétiseront.


Regardez la dernière vidéo de Savvy Cat Realty dans laquelle je jette un regard plus approfondi sur le marché portugais et sur mes prédictions personnelles pour les prochains mois : https://www.youtube.com/watch?v=o5LxOJGZd9M