Para começar, obter um número de contribuinte — um primeiro passo essencial para qualquer investidor ou indivíduo que pretenda participar na economia portuguesa — permanece desnecessariamente complexo. Esse processo desatualizado deve simbolizar um convite aberto para investir, mas, em vez disso, se assemelha a um sistema que ergue barreiras onde

nenhuma deveria existir.

Isso é emblemático de uma questão maior: as políticas econômicas de Portugal, infelizmente, geralmente priorizam declarações fiscais imediatas em detrimento do crescimento e da inclusão a longo prazo. Em nenhum lugar isso é mais aparente do que na estrutura de tributação da propriedade do país. A moradia, um direito humano fundamental, é sobrecarregada com impostos em todas as fases da propriedade, tornando-a proibitivamente cara para todos, exceto para os indivíduos mais

ricos.

Em uma compra de imóvel, a jornada tributária começa com o Imposto sobre Transferência de Propriedade (IMT) e o Imposto de Selo (IS) cobrados na compra. A carga combinada desses impostos pontuais pode chegar a quase 9% para propriedades avaliadas entre 316.772 e 607.528, uma taxa que está entre as mais altas da Europa. Uma vez que a propriedade é comprada, os proprietários ainda são obrigados a pagar o Imposto Anual sobre a Propriedade (IMI), que, na propriedade urbana, varia de 0,3% a 0,45% do valor tributário da propriedade. Finalmente, ao vender a propriedade, se não for reinvestida em habitação permanente, os vendedores enfrentam o imposto sobre ganhos de capital, que pode subir para uma alíquota marginal de 48%. Esse sistema tributa as pessoas em todas as etapas: na entrada, durante a propriedade e na saída.

A consequência de uma carga fiscal tão pesada é clara: a habitação em Portugal é cada vez mais inacessível, especialmente para famílias de classe média e jovens profissionais. Essas políticas criaram um mercado imobiliário que atende a poucos privilegiados e, ao mesmo tempo, marginaliza aqueles que não têm recursos financeiros para navegar nesse sistema complexo e caro. Não é exagero dizer que uma reavaliação crítica desses impostos é urgentemente necessária se Portugal quiser enfrentar sua crise imobiliária

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Os desafios vão além da propriedade até o mercado de aluguel, que se tornou um ponto focal para frustrações mais amplas. Em cidades como Lisboa e Porto, os aluguéis atingiram níveis insustentáveis, impulsionados por uma combinação de demanda, ineficiências regulatórias e falta de oferta habitacional. As medidas atuais de controle de aluguel, embora bem-intencionadas, só exacerbaram o problema. Proteger cidadãos vulneráveis é vital, mas regulamentações gerais que congelam os aluguéis habitacionais anteriores a 1990 sob o Regime de Arrendamento Urbano distorceram o mercado, desencorajando o investimento em propriedades de aluguel e reduzindo ainda mais a

disponibilidade.

Além disso, o problema da propriedade vaga em Portugal continua sem solução. Estima-se que milhares de casas estejam vazias, onde bancos, seguradoras ou fundos de investimento aguardam o momento certo para investir. Essas propriedades vagas representam um recurso desperdiçado em um país que enfrenta a escassez de moradias. Os formuladores de políticas devem tomar medidas decisivas para identificar essas propriedades e criar incentivos direcionados para que seus proprietários as coloquem no mercado, seja por meio de aluguéis tradicionais, acomodações locais ou iniciativas habitacionais acessíveis adaptadas às necessidades

municipais.

O regime de Aluguel de Curto Prazo (Alojamento Local) também ilustra a tensão entre oportunidade econômica e ideologia política. Nos últimos anos, governos de esquerda e centro-esquerda implementaram medidas que restringem o crescimento desse setor, citando preocupações com o excesso de turismo e seu impacto nas comunidades locais. Embora alguns municípios, como Lisboa, possam de fato sofrer com uma supersaturação de aluguéis de curto prazo, outras áreas se beneficiariam significativamente com o aumento do investimento em acomodações locais. Esforços recentes para capacitar os municípios a regular o setor oferecem uma solução promissora, permitindo uma abordagem mais equilibrada que considere as necessidades e capacidades locais, mas medidas mais eficazes ainda são necessárias

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Além dessas complexidades, está o destino do outrora elogiado programa Golden Visa de Portugal, uma iniciativa de residência por investimento que anteriormente atraía capital estrangeiro substancial. Na última década, esse programa contribuiu significativamente para a reabilitação urbana e o investimento imobiliário, impulsionando o crescimento econômico em cidades de todo o país. No entanto, sob pressão de alguma retórica populista e ideologia de esquerda, o programa foi progressivamente desmantelado. Os críticos argumentam que o Golden Visa exacerbou a crise imobiliária ao elevar os preços dos imóveis, mas isso simplifica demais a questão. Em vez de eliminar o componente imobiliário do programa, por que não reformá-lo para direcionar o investimento para projetos habitacionais acessíveis ou regiões carentes? Essa abordagem poderia alinhar os objetivos do programa com metas sociais e econômicas mais amplas, promovendo o crescimento inclusivo em vez de

sufocá-lo.

Essas oportunidades perdidas são agravadas pelos altos custos associados às novas construções em Portugal. Os desenvolvedores enfrentam uma série de impostos, taxas e obstáculos burocráticos que aumentam significativamente os custos do projeto. O principal deles é o Imposto sobre Valor Agregado (IVA) na construção, atualmente geralmente fixado em 23% de dar água nos olhos. Reduzir essa taxa para 6% proporcionaria alívio imediato aos desenvolvedores, potencialmente reduzindo o custo final de novas casas. No entanto, essa medida deve ser cuidadosamente estruturada para garantir que as economias sejam repassadas aos compradores em vez de absorvidas pelos lucros dos desenvolvedores. Uma solução possível é sujeitar as vendas de imóveis ao IVA, vinculando a alíquota reduzida de 6% à exigência de que os preços finais de venda reflitam a menor carga tributária

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A crise habitacional em Portugal não é apenas uma questão de oferta e demanda; é um reflexo de questões estruturais mais profundas nos sistemas econômicos e políticos do país. Portugal continua sendo um país relativamente pobre e improdutivo, mas continua desperdiçando oportunidades de crescimento sob o pretexto de pureza ideológica. Governos sucessivos, impulsionados por ideologias de esquerda e centro-esquerda, têm sistematicamente minado iniciativas que poderiam trazer riqueza e prosperidade à nação. O desmantelamento do programa Golden Visa, a erosão dos incentivos à reabilitação urbana e a tributação excessiva da propriedade são todos emblemáticos dessa

abordagem míope.

O caminho a seguir é claro, mas desafiador. Os formuladores de políticas devem priorizar soluções pragmáticas em vez de posturas ideológicas, concentrando-se em medidas que atraiam investimentos, incentivem o desenvolvimento habitacional e tornem as casas mais acessíveis para todos. Reduzir o IVA da construção, reformar os regulamentos de aluguel e revitalizar o programa Golden Visa são os primeiros passos essenciais

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Escrito por Tomás Arantes e Oliveira, Associado Sênior da CCA Law Firm - www.cca.law