Zunächst einmal ist die Erlangung einer Steuernummer - ein wesentlicher erster Schritt für jeden Investor oder jede Einzelperson, die sich an der portugiesischen Wirtschaft beteiligen möchte - nach wie vor unnötig kompliziert. Dieses überholte Verfahren sollte eine offene Einladung zum Investieren symbolisieren, doch stattdessen gleicht es einem System, das Barrieren errichtet, wo keine sein sollten.

Dies ist bezeichnend für ein größeres Problem: In der portugiesischen Wirtschaftspolitik wird leider oft der sofortige Steuerertrag auf Kosten von langfristigem Wachstum und Inklusivität in den Vordergrund gestellt. Nirgendwo wird dies deutlicher als bei der Besteuerung von Grundstücken in Portugal. Wohnraum, ein grundlegendes Menschenrecht, wird in jeder Phase des Eigentums mit Steuern belastet, was ihn für alle außer den wohlhabendsten Personen unerschwinglich macht.

Bei einem Immobilienkauf beginnt der Weg der Besteuerung mit der Grunderwerbssteuer (IMT) und der Stempelsteuer (IS), die beim Kauf erhoben werden. Die kombinierte Belastung durch diese einmaligen Steuern kann bei Immobilien im Wert zwischen 316.772 € und 607.528 € fast 9 % erreichen, ein Satz, der zu den höchsten in Europa gehört. Nach dem Kauf einer Immobilie müssen die Eigentümer weiterhin die jährliche Grundsteuer (IMI) entrichten, die bei städtischen Immobilien zwischen 0,3 % und 0,45 % des Steuerwertes der Immobilie liegt. Schließlich müssen die Verkäufer beim Verkauf der Immobilie, wenn sie nicht für eine dauerhafte Wohnung reinvestiert wird, eine Kapitalertragssteuer zahlen, die in der Hälfte der Fälle bis zu einem Grenzsatz von 48 % ansteigen kann. Dieses System besteuert den Einzelnen bei jedem Schritt: beim Erwerb, während des Besitzes und bei der Veräußerung.

Die Folge einer solch hohen Steuerbelastung ist klar: Wohnraum in Portugal wird zunehmend unerschwinglich, insbesondere für Familien der Mittelschicht und junge Berufstätige. Diese Politik hat einen Wohnungsmarkt geschaffen, der den wenigen Privilegierten zugute kommt, während diejenigen an den Rand gedrängt werden, die nicht über die finanziellen Mittel verfügen, sich in diesem komplexen und kostspieligen System zurechtzufinden. Es ist keine Übertreibung zu sagen, dass eine kritische Neubewertung dieser Steuern dringend erforderlich ist, wenn Portugal seine Wohnungskrise bewältigen will.

Die Herausforderungen erstrecken sich nicht nur auf den Eigentumsmarkt, sondern auch auf den Mietmarkt, der zu einem Brennpunkt allgemeiner Frustrationen geworden ist. In Städten wie Lissabon und Porto haben die Mieten ein unhaltbares Niveau erreicht, was auf eine Kombination aus Nachfrage, ineffizienter Regulierung und einem Mangel an Wohnraum zurückzuführen ist. Die derzeitigen Maßnahmen zur Mietpreiskontrolle sind zwar gut gemeint, haben das Problem aber nur noch verschärft. Der Schutz schutzbedürftiger Bürger ist von entscheidender Bedeutung, aber pauschale Vorschriften, die im Rahmen der städtischen Mietpreisregelung die Mieten für Wohnungen aus der Zeit vor 1990 einfrieren, haben den Markt verzerrt, Investitionen in Mietobjekte verhindert und das Angebot weiter verringert.

Darüber hinaus ist das Problem des Leerstands von Immobilien in Portugal nach wie vor ungelöst. Es wird geschätzt, dass Tausende von Häusern leer stehen, in denen Banken, Versicherungsgesellschaften oder Investmentfonds auf den richtigen Zeitpunkt für Investitionen warten. Diese Leerstände sind eine vergeudete Ressource in einem Land, das mit Wohnungsknappheit zu kämpfen hat. Die politischen Entscheidungsträger müssen entschlossen handeln, um diese Immobilien zu identifizieren und gezielte Anreize für ihre Eigentümer zu schaffen, damit diese sie auf den Markt bringen, sei es durch traditionelle Vermietungen, lokale Unterkünfte oder Initiativen für erschwinglichen Wohnraum, die auf die Bedürfnisse der Kommunen zugeschnitten sind.

Das System der Kurzzeitvermietung (Alojamento Local) veranschaulicht auch die Spannung zwischen wirtschaftlichen Möglichkeiten und politischer Ideologie. In den letzten Jahren haben linke und Mitte-Links-Regierungen Maßnahmen ergriffen, die das Wachstum dieses Sektors einschränken, wobei sie sich auf die Sorge vor übermäßigem Tourismus und dessen Auswirkungen auf die lokalen Gemeinschaften berufen. Während einige Gemeinden, wie z. B. Lissabon, in der Tat unter einer Übersättigung mit Kurzzeitvermietungen leiden, würden andere Gebiete erheblich von verstärkten Investitionen in lokale Unterkünfte profitieren. Jüngste Bemühungen, den Gemeinden die Befugnis zur Regulierung des Sektors zu übertragen, bieten eine vielversprechende Lösung, die einen ausgewogeneren Ansatz ermöglicht, der die lokalen Bedürfnisse und Kapazitäten berücksichtigt, doch sind noch wirksamere Maßnahmen erforderlich.

Hinzu kommt das Schicksal des einst hochgelobten portugiesischen Golden-Visa-Programms, einer Initiative für Wohnsitznahme durch Investitionen, die früher beträchtliches ausländisches Kapital angezogen hat. In den letzten zehn Jahren hat dieses Programm erheblich zur Stadtsanierung und zu Immobilieninvestitionen beigetragen und das Wirtschaftswachstum in den Städten des Landes angekurbelt. Unter dem Druck populistischer Rhetorik und linker Ideologie wurde das Programm jedoch schrittweise abgebaut. Kritiker argumentieren, dass das Goldene Visum die Wohnungskrise verschärft hat, indem es die Immobilienpreise in die Höhe getrieben hat, aber das vereinfacht das Problem zu sehr. Anstatt die Immobilienkomponente des Programms abzuschaffen, warum sollte es nicht so reformiert werden, dass die Investitionen auf erschwingliche Wohnungsbauprojekte oder unterversorgte Regionen ausgerichtet werden? Ein solcher Ansatz könnte die Ziele des Programms mit umfassenderen sozialen und wirtschaftlichen Zielen in Einklang bringen und ein integratives Wachstum fördern, anstatt es zu behindern.

Diese verpassten Chancen werden durch die hohen Kosten im Zusammenhang mit dem Bau neuer Gebäude in Portugal noch verstärkt. Bauherren sind mit einer Reihe von Steuern, Gebühren und bürokratischen Hürden konfrontiert, die die Projektkosten erheblich in die Höhe treiben. Dazu gehört vor allem die Mehrwertsteuer (VAT) auf Bauleistungen, die gegenwärtig in der Regel bei erschreckenden 23 % liegt. Eine Senkung dieses Satzes auf 6 % würde die Bauherren sofort entlasten und könnte die Endkosten für neue Wohnungen senken. Eine solche Maßnahme muss jedoch sorgfältig strukturiert sein, um sicherzustellen, dass die Einsparungen an die Käufer weitergegeben werden und nicht in den Gewinnen der Bauträger aufgehen. Eine mögliche Lösung besteht darin, den Verkauf von Immobilien der Mehrwertsteuer zu unterwerfen und den ermäßigten Steuersatz von 6 % an die Bedingung zu knüpfen, dass der Endverkaufspreis die geringere Steuerlast widerspiegelt.

Die Immobilienkrise in Portugal ist nicht nur eine Frage von Angebot und Nachfrage, sondern spiegelt auch tiefere strukturelle Probleme im wirtschaftlichen und politischen System des Landes wider. Portugal ist nach wie vor ein relativ armes und unproduktives Land, das jedoch unter dem Deckmantel ideologischer Reinheit weiterhin Wachstumschancen verschenkt. Mehrere aufeinanderfolgende Regierungen, die von linken und Mitte-Links-Ideologien angetrieben wurden, haben systematisch Initiativen untergraben, die dem Land Wohlstand und Reichtum bringen könnten. Die Abschaffung des Goldenen Visums, die Aushöhlung der Anreize für die Stadtsanierung und die übermäßige Besteuerung von Immobilien sind Beispiele für diesen kurzsichtigen Ansatz.

Der Weg nach vorn ist klar, aber schwierig. Die politischen Entscheidungsträger müssen pragmatischen Lösungen den Vorrang vor ideologischem Getue geben und sich auf Maßnahmen konzentrieren, die Investitionen anziehen, Anreize für den Wohnungsbau schaffen und Wohnungen für alle erschwinglicher machen. Die Senkung der Bau-Mehrwertsteuer, die Reform der Mietvorschriften und die Wiederbelebung des Golden Visa-Programms sind wichtige erste Schritte.

Geschrieben von Tomás Arantes e Oliveira, Senior Associate bei der Anwaltskanzlei CCA - www.cca.law