Tout d'abord, l'obtention d'un numéro de contribuable - une première étape essentielle pour tout investisseur ou individu souhaitant participer à l'économie portugaise - reste inutilement complexe. Ce processus dépassé devrait symboliser une invitation ouverte à l'investissement, mais au lieu de cela, il ressemble à un système qui érige des barrières là où il n'y en a pas.

Cette situation est emblématique d'un problème plus vaste : Les politiques économiques du Portugal, malheureusement, donnent souvent la priorité au rendement fiscal immédiat au détriment de la croissance à long terme et de l'inclusion. Cette situation n'est nulle part plus évidente que dans le cadre de l'imposition foncière du pays. Le logement, un droit humain fondamental, est grevé de taxes à chaque étape de la propriété, ce qui rend son coût prohibitif pour tous les individus, à l'exception des plus riches.

Lors d'un achat immobilier, le parcours fiscal commence par la taxe sur les transferts de propriété (IMT) et le droit de timbre (IS) prélevés lors de l'achat. La charge combinée de ces taxes ponctuelles peut atteindre près de 9 % pour les biens dont la valeur est comprise entre 316 772 € et 607 528 €, un taux qui figure parmi les plus élevés d'Europe. Une fois la propriété achetée, les propriétaires doivent encore payer l'impôt foncier annuel (IMI) qui, pour les propriétés urbaines, varie de 0,3 % à 0,45 % de la valeur fiscale de la propriété. Enfin, lors de la vente de la propriété, si elle n'est pas réinvestie dans un logement permanent, les vendeurs doivent s'acquitter de l'impôt sur les plus-values, dont le taux marginal peut s'élever à 48 %. Ce système taxe les individus à chaque étape : à l'entrée, pendant la détention et à la sortie.

La conséquence d'une charge fiscale aussi lourde est claire : le logement au Portugal est de plus en plus inabordable, en particulier pour les familles de la classe moyenne et les jeunes professionnels. Ces politiques ont créé un marché du logement qui sert quelques privilégiés tout en marginalisant ceux qui n'ont pas les ressources financières nécessaires pour naviguer dans ce système complexe et coûteux. Il n'est pas exagéré de dire qu'une réévaluation critique de ces taxes est nécessaire de toute urgence si le Portugal veut résoudre sa crise du logement.

Les défis s'étendent au-delà de la propriété au marché de la location, qui est devenu le point de convergence de frustrations plus larges. Dans des villes comme Lisbonne et Porto, les loyers ont atteint des niveaux insoutenables, sous l'effet conjugué de la demande, de l'inefficacité de la réglementation et du manque d'offre de logements. Les mesures actuelles de contrôle des loyers, bien que bien intentionnées, n'ont fait qu'exacerber le problème. Il est essentiel de protéger les citoyens vulnérables, mais les réglementations générales qui gèlent les loyers d'habitation antérieurs à 1990 dans le cadre du régime des baux urbains ont faussé le marché, décourageant l'investissement dans les propriétés locatives et réduisant encore davantage l'offre.

En outre, le problème des logements vacants au Portugal n'est toujours pas résolu. On estime que des milliers de logements restent vides, alors que les banques, les compagnies d'assurance ou les fonds d'investissement attendent le bon moment pour investir. Ces propriétés vacantes représentent une ressource gaspillée dans un pays confronté à une pénurie de logements. Les décideurs politiques doivent prendre des mesures décisives pour identifier ces biens et créer des incitations ciblées pour que leurs propriétaires les mettent sur le marché, que ce soit par le biais de locations traditionnelles, de logements locaux ou d'initiatives de logements abordables adaptées aux besoins des municipalités.

Le régime de la location à court terme (Alojamento Local) illustre également la tension entre les opportunités économiques et l'idéologie politique. Ces dernières années, les gouvernements de gauche et de centre-gauche ont mis en œuvre des mesures qui limitent la croissance de ce secteur, en invoquant des préoccupations liées au tourisme excessif et à son impact sur les communautés locales. Si certaines municipalités, comme Lisbonne, peuvent effectivement souffrir d'une sursaturation de locations de courte durée, d'autres régions bénéficieraient considérablement d'un investissement accru dans l'hébergement local. Les efforts récents visant à habiliter les municipalités à réglementer le secteur offrent une solution prometteuse, permettant une approche plus équilibrée qui prend en compte les besoins et les capacités locales, mais des mesures plus efficaces sont encore nécessaires.

À ces complexités s'ajoute le sort du programme Golden Visa du Portugal, une initiative de résidence par l'investissement qui attirait autrefois d'importants capitaux étrangers. Au cours de la dernière décennie, ce programme a contribué de manière significative à la réhabilitation urbaine et à l'investissement immobilier, stimulant la croissance économique dans les villes du pays. Cependant, sous la pression d'une rhétorique populiste et d'une idéologie de gauche, le programme a été progressivement démantelé. Ses détracteurs affirment que le visa d'or a exacerbé la crise du logement en faisant grimper les prix de l'immobilier, mais cela simplifie à l'excès le problème. Plutôt que d'éliminer la composante immobilière du programme, pourquoi ne pas le réformer pour orienter les investissements vers des projets de logements abordables ou des régions mal desservies ? Une telle approche permettrait d'aligner les objectifs du programme sur des objectifs sociaux et économiques plus larges, favorisant une croissance inclusive au lieu de l'étouffer.

Ces occasions manquées sont aggravées par les coûts élevés associés aux nouvelles constructions au Portugal. Les promoteurs sont confrontés à un ensemble de taxes, de frais et d'obstacles bureaucratiques qui gonflent considérablement les coûts des projets. Le principal d'entre eux est la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur la construction, qui s'élève généralement à 23 %, ce qui est exorbitant. La réduction de ce taux à 6 % apporterait un soulagement immédiat aux promoteurs, ce qui pourrait faire baisser le coût final des nouveaux logements. Toutefois, une telle mesure doit être soigneusement structurée afin de garantir que les économies réalisées soient répercutées sur les acheteurs plutôt qu'absorbées dans les bénéfices des promoteurs. Une solution possible consiste à soumettre les ventes immobilières à la TVA, en liant le taux réduit de 6 % à l'exigence que les prix de vente finaux reflètent la baisse de la charge fiscale.

La crise du logement au Portugal n'est pas simplement une question d'offre et de demande ; elle est le reflet de problèmes structurels plus profonds au sein des systèmes économique et politique du pays. Le Portugal reste un pays relativement pauvre et peu productif, mais il continue à gâcher des opportunités de croissance sous couvert de pureté idéologique. Les gouvernements successifs, animés par des idéologies de gauche et de centre-gauche, ont systématiquement sapé les initiatives susceptibles d'apporter richesse et prospérité à la nation. Le démantèlement du programme "Golden Visa", l'érosion des mesures d'incitation à la réhabilitation urbaine et l'imposition excessive de la propriété sont autant d'exemples emblématiques de cette approche à courte vue.

La voie à suivre est claire mais difficile. Les décideurs politiques doivent donner la priorité aux solutions pragmatiques plutôt qu'aux postures idéologiques, en se concentrant sur des mesures qui attirent les investissements, encouragent le développement du logement et rendent les logements plus abordables pour tous. La réduction de la TVA sur la construction, la réforme de la réglementation des loyers et la revitalisation du programme Golden Visa sont des premières étapes essentielles.

Écrit par Tomás Arantes e Oliveira, associé principal au cabinet d'avocats CCA - www.cca.law