Per cominciare, l'ottenimento del codice fiscale - un primo passo essenziale per qualsiasi investitore o individuo che intenda partecipare all'economia portoghese - rimane inutilmente complesso. Questo processo obsoleto dovrebbe simboleggiare un invito aperto a investire, ma invece assomiglia a un sistema che erige barriere dove non dovrebbero esistere.

Questo è emblematico di un problema più ampio: Le politiche economiche portoghesi, purtroppo, danno spesso la priorità al rendimento fiscale immediato a scapito della crescita a lungo termine e dell'inclusione. Questo è più evidente che nel quadro della tassazione degli immobili del Paese. L'abitazione, un diritto umano fondamentale, è gravata da tasse in ogni fase della proprietà, che la rendono proibitiva per tutti, tranne che per gli individui più ricchi.

Per l'acquisto di un immobile, il percorso di tassazione inizia con l'imposta sul trasferimento della proprietà (IMT) e l'imposta di bollo (IS) riscosse al momento dell'acquisto. L'onere combinato di queste imposte una tantum può raggiungere quasi il 9% per le proprietà valutate tra 316.772 e 607.528 euro, un tasso tra i più alti in Europa. Una volta acquistata la proprietà, i proprietari sono ancora tenuti a pagare l'imposta annuale sulla proprietà (IMI) che, per le proprietà urbane, varia dallo 0,3% allo 0,45% del valore fiscale della proprietà. Infine, al momento della vendita dell'immobile, se non viene reinvestito per un'abitazione permanente, i venditori devono pagare l'imposta sulle plusvalenze, che può arrivare a un'aliquota marginale del 48%. Questo sistema tassa gli individui in ogni fase: all'ingresso, durante la proprietà e all'uscita.

La conseguenza di un onere fiscale così pesante è evidente: gli alloggi in Portogallo sono sempre meno accessibili, soprattutto per le famiglie della classe media e i giovani professionisti. Queste politiche hanno creato un mercato immobiliare al servizio di pochi privilegiati, emarginando coloro che non hanno le risorse finanziarie per navigare in questo sistema complesso e costoso. Non è esagerato affermare che una rivalutazione critica di queste tasse è urgentemente necessaria se il Portogallo vuole affrontare la sua crisi abitativa.

Le sfide si estendono oltre la proprietà al mercato degli affitti, che è diventato un punto focale per le frustrazioni più ampie. In città come Lisbona e Oporto, gli affitti hanno raggiunto livelli insostenibili, spinti da una combinazione di domanda, inefficienze normative e mancanza di offerta abitativa. Le attuali misure di controllo degli affitti, pur con buone intenzioni, hanno solo aggravato il problema. La tutela dei cittadini vulnerabili è fondamentale, ma le norme generalizzate che congelano gli affitti abitativi precedenti al 1990 nell'ambito del regime di locazione urbana hanno distorto il mercato, scoraggiando gli investimenti in immobili in affitto e riducendo ulteriormente la disponibilità.

Inoltre, il problema degli immobili sfitti in Portogallo rimane irrisolto. Si stima che migliaia di case rimangano vuote, dove banche, compagnie assicurative o fondi di investimento aspettano il momento giusto per investire. Questi immobili sfitti rappresentano una risorsa sprecata in un Paese alle prese con la carenza di alloggi. I politici devono intraprendere un'azione decisiva per identificare queste proprietà e creare incentivi mirati per i proprietari affinché le immettano sul mercato, sia attraverso affitti tradizionali, alloggi locali o iniziative abitative a prezzi accessibili adattate alle esigenze comunali.

Il regime degli affitti a breve termine (Alojamento Local) illustra anche la tensione tra opportunità economica e ideologia politica. Negli ultimi anni, i governi di sinistra e di centro-sinistra hanno attuato misure che limitano la crescita di questo settore, citando le preoccupazioni per l'eccesso di turismo e il suo impatto sulle comunità locali. Mentre alcuni comuni, come Lisbona, possono effettivamente soffrire di un'eccessiva saturazione di affitti a breve termine, altre aree trarrebbero notevoli benefici da un aumento degli investimenti nelle strutture ricettive locali. I recenti sforzi per conferire ai comuni il potere di regolamentare il settore offrono una soluzione promettente, consentendo un approccio più equilibrato che tenga conto delle esigenze e delle capacità locali, ma sono ancora necessarie misure più efficaci.

A queste complessità si aggiunge il destino del programma Golden Visa del Portogallo, un tempo molto apprezzato, un'iniziativa di residenza per investimento che in passato ha attirato ingenti capitali stranieri. Nell'ultimo decennio, questo programma ha contribuito in modo significativo alla riqualificazione urbana e agli investimenti immobiliari, favorendo la crescita economica nelle città di tutto il Paese. Tuttavia, sotto la pressione di una certa retorica populista e dell'ideologia di sinistra, il programma è stato progressivamente smantellato. I critici sostengono che il Visto d'oro abbia esacerbato la crisi immobiliare facendo salire i prezzi degli immobili, ma questo semplifica eccessivamente la questione. Piuttosto che eliminare la componente immobiliare del programma, perché non riformarlo in modo da indirizzare gli investimenti verso progetti abitativi a prezzi accessibili o regioni poco servite? Un approccio di questo tipo potrebbe allineare gli obiettivi del programma a quelli sociali ed economici più ampi, favorendo la crescita inclusiva anziché soffocarla.

Queste opportunità mancate sono aggravate dagli alti costi associati alle nuove costruzioni in Portogallo. Gli sviluppatori devono affrontare una serie di imposte, tasse e ostacoli burocratici che fanno lievitare notevolmente i costi dei progetti. La principale di queste è l'imposta sul valore aggiunto (IVA) sulle costruzioni, attualmente fissata in genere a un incredibile 23%. Ridurre questa aliquota al 6% darebbe un sollievo immediato agli sviluppatori, riducendo potenzialmente il costo finale delle nuove case. Tuttavia, una misura di questo tipo deve essere strutturata con attenzione per garantire che i risparmi vengano trasferiti agli acquirenti piuttosto che assorbiti nei profitti dei costruttori. Una possibile soluzione è quella di assoggettare le vendite di immobili all'IVA, legando l'aliquota ridotta del 6% al requisito che i prezzi finali di vendita riflettano il minore onere fiscale.

La crisi immobiliare in Portogallo non è solo una questione di domanda e offerta, ma è il riflesso di problemi strutturali più profondi all'interno del sistema economico e politico del Paese. Il Portogallo rimane un Paese relativamente povero e improduttivo, eppure continua a sprecare opportunità di crescita con il pretesto della purezza ideologica. I governi che si sono succeduti, guidati da ideologie di sinistra e di centro-sinistra, hanno sistematicamente minato le iniziative che avrebbero potuto portare ricchezza e prosperità alla nazione. Lo smantellamento del programma Golden Visa, l'erosione degli incentivi alla riqualificazione urbana e l'eccessiva tassazione degli immobili sono tutti emblemi di questo approccio miope.

Il percorso da seguire è chiaro ma impegnativo. I politici devono dare priorità a soluzioni pragmatiche piuttosto che a posizioni ideologiche, concentrandosi su misure che attraggano gli investimenti, incentivino lo sviluppo abitativo e rendano le case più accessibili per tutti. La riduzione dell'IVA sulle costruzioni, la riforma dei regolamenti sugli affitti e la rivitalizzazione del programma Golden Visa sono primi passi essenziali.

Scritto da Tomás Arantes e Oliveira, Associato Senior dello Studio Legale CCA - www.cca.law