Politiker, Kommentatoren und Journalisten diskutieren das Thema und bieten Wunderlösungen an, aber es gibt wenig im Weg eines konkreten Plans oder einer Vision. Als Immobilienprofi bin ich zutiefst besorgt über dieses Thema, nicht nur wegen seiner Auswirkungen auf den Markt, sondern auch, weil ich an eine verantwortungsvolle Beziehung zur Gemeinschaft glaube. In der Immobilienbranche geht es nicht nur um Gewinne, sondern auch darum, Lösungen für lokale und internationale Kunden zu finden.

Portugal hat mit einer Wohnungsnot zu kämpfen, die sich in den letzten Jahrzehnten verschärft hat. Dies ist nicht nur auf das ausländische Interesse an einer Ansiedlung oder auf Unternehmen zurückzuführen, die in lokale Talente investieren möchten. Die Krise ist vielschichtig und baut sich seit Jahren auf.

Ein wesentlicher Faktor ist der Mangel an bezahlbarem Wohnraum, verbunden mit anhaltend steigenden Immobilienpreisen. Angesichts des begrenzten Angebots und der geringen steuerlichen Anreize zur Förderung von Investitionen in den Wohnungsbau wird Wohneigentum für viele Bürger, insbesondere für jüngere Menschen, zu einem unerreichbaren Ziel. Das derzeitige Angebot an bezahlbarem Wohnraum liegt weit unter der Nachfrage, wobei der Mietmarkt die Belastung noch stärker zu spüren bekommt. Diese Situation erfordert kreative Lösungen, um das Angebot an Wohnraum zu erhöhen.

Hier kommen Real Estate Investment Vehicles (OIAIs) wie Real Estate Investment Funds (REIFs) und Collective Investment Societies (CIS) ins Spiel. Diese Anlagevehikel, die von der portugiesischen Wertpapiermarktkommission (CMVM) reguliert werden, haben das Potenzial, den Immobilienmarkt neu zu gestalten. Im Juni 2024 zeigten die CMVM-Daten, dass der von diesen Fonds verwaltete Gesamtwert 14,8 Milliarden Euro erreichte – ein Rekordhoch. Mit besseren Steuergesetzen für Mieteinnahmen könnte sich diese Zahl jedoch verdreifachen, was auch die Verfügbarkeit von erschwinglichen Mietwohnungen erhöhen würde, ähnlich wie in anderen entwickelten EU-Ländern.

OIAIs können sowohl nationale als auch internationale Investoren anziehen und dringend benötigte Mittel in neue Wohnprojekte oder die Sanierung bestehender Immobilien lenken. Diese Vehikel sind besonders attraktiv für institutionelle Anleger wie Pensionskassen und Versicherungen, die stabile, langfristige Renditen anstreben. Der Erfolg dieser Investitionen hängt jedoch von einem stabilen und transparenten regulatorischen und steuerlichen Umfeld sowie der Fähigkeit ab, die sozialen und wirtschaftlichen Vorteile jedes Projekts aufzuzeigen.

Öffentlich-private Partnerschaften (ÖPP) spielen auch eine entscheidende Rolle bei der Wohnungsbauentwicklung, obwohl sie aufgrund politischer Ideologien oft abgelehnt werden. Diese Partnerschaften kombinieren öffentliche und private Ressourcen, um Wohnraum effizienter und kostengünstiger zu schaffen. Darüber hinaus könnten die OIAI dazu beitragen, innovative Baumethoden in Portugal einzuführen und sich von traditionellen Ansätzen zu entfernen, die den heutigen Anforderungen nicht mehr gerecht werden. So ermöglicht die modulare Bauweise beispielsweise die Produktion von Wohneinheiten in großem Maßstab zu geringeren Kosten und in schnellerem Tempo, insbesondere in städtischen Gebieten, in denen Flächen knapp sind und die Nachfrage hoch ist.

Nachhaltigkeit ist ein weiteres Schlüsselelement bei der Bewältigung der Wohnungskrise. Durch die Verwendung nachhaltiger Materialien und energieeffizienter Technologien können Bauherren umweltfreundliche Häuser schaffen, die auch dazu beitragen, die Wartungs- und Betriebskosten für die Mieter zu senken. Gleichzeitig bleibt die städtische Revitalisierung eine entscheidende Strategie, um das Wohnungsangebot zu erhöhen, insbesondere in historischen Gebieten, in denen viele Gebäude baufällig sind. Leider verzögern Ineffizienzen im öffentlichen Dienst und in der lokalen Verwaltung oft Baugenehmigungen und behindern den Fortschritt. Wenn es gelingt, diese Engpässe zu beheben, könnten wir einen deutlichen Anstieg des verfügbaren Wohnungsbestands erleben, mit dem zusätzlichen Vorteil, dass das kulturelle Erbe unserer Städte erhalten bleibt.

OIAIs sind gut positioniert, um die Wiederbelebung dieser Gebiete voranzutreiben, Kapital anzuziehen und Projekte zu verwalten, die verfallene Immobilien in wertvollen Wohnraum umwandeln. Neben der Erhöhung des Wohnungsangebots können diese Anlagevehikel auch die verfügbaren Wohnungstypen diversifizieren und so den Bedürfnissen junger Arbeitnehmer, Studenten, Senioren und einkommensschwacher Familien gerecht werden. Einige erfolgreiche internationale Modelle integrieren sogar studentisches Wohnen in die Altenpflege, wobei beide Gruppen von niedrigeren Kosten und gemeinsamen Dienstleistungen profitieren.

Der Schlüssel zu all dem ist ein spezialisiertes Management. Die Managementteams von OIAI verfügen über das Fachwissen, um die Komplexität des Immobilienmarktes zu bewältigen und sicherzustellen, dass Projekte kosteneffizient und effizient verwaltet werden. Jüngste Technologien wie Fernüberwachung und vorausschauende Wartung können die betriebliche Effizienz weiter steigern, die Kosten für die Mieter senken und die Reaktionszeiten auf ihre Bedürfnisse verkürzen.

Um mehr Kapital in den Wohnungsbau zu ziehen, sind angemessene steuerliche Anreize von entscheidender Bedeutung. Ein positiver Schritt wurde am 12. Juni 2024 getan, als eine neue Steuerregelung für OIAIs genehmigt wurde, die im Rahmen des Mietunterstützungsprogramms in Wohnraum investieren. Diese Initiative unterstreicht, dass die Regierung die Bedeutung dieser Anlageinstrumente für die Erweiterung des Wohnungsangebots anerkennt. Es muss jedoch noch mehr getan werden, um zusätzliche steuerliche Anreize und regulatorische Unterstützung zu schaffen, um weitere Investitionen in diesem Sektor zu fördern.

Immobilien-Investmentvehikel sind ein wichtiges Instrument zur Bewältigung der Immobilienkrise in Portugal. Durch die Mobilisierung neuer Investitionen, die Implementierung innovativer Baumethoden und die Förderung eines stärker integrierten Ansatzes in der Wohnungsentwicklung können diese Fahrzeuge einen wesentlichen Beitrag zur Erhöhung des Angebots an verfügbarem Wohnraum leisten. Mit der richtigen Politik und Unterstützung haben sie das Potenzial, nachhaltige Lösungen anzubieten, um den sich wandelnden Bedürfnissen des Wohnungsmarktes gerecht zu werden.

Author

Paulo Lopes is a multi-talent Portuguese citizen who made his Master of Economics in Switzerland and studied law at Lusófona in Lisbon - CEO of Casaiberia in Lisbon and Algarve.

Paulo Lopes