Les politiciens, les commentateurs et les journalistes discutent de la question et proposent des solutions miracles, mais il y a peu de plan ou de vision concret. En tant que professionnel de l'immobilier, je suis profondément préoccupé par cet enjeu, non seulement en raison de son impact sur le marché, mais aussi parce que je crois au maintien d'une relation responsable avec la communauté. Être dans le secteur de l'immobilier n'est pas seulement une question de bénéfices, c'est aussi trouver des solutions pour des clients locaux et internationaux.

Le Portugal est aux prises avec une pénurie de logements qui s'est aggravée au cours des dernières décennies. Ce n'est pas seulement dû à l'intérêt étranger pour s'installer ici ou aux entreprises qui cherchent à investir dans les talents locaux. La crise est multiforme et s'accumule depuis des années.

L'un des principaux facteurs est le manque de logements abordables, combiné à la hausse persistante des prix de l'immobilier. Avec une offre limitée et peu d'incitations fiscales pour encourager l'investissement dans le développement du logement, l'accession à la propriété devient un objectif inaccessible pour de nombreux citoyens, en particulier les jeunes. L'offre actuelle de logements abordables est bien en deçà de la demande, et le marché locatif en ressent encore plus la pression. Cette situation appelle des solutions créatives pour augmenter l'offre de logements.

C'est là qu'interviennent les Véhicules d'Investissement Immobilier (OIAI), tels que les Fonds d'Investissement Immobilier (FIR) et les Sociétés de Placement Collectif (CIS). Réglementés par la Commission portugaise du marché des valeurs mobilières (CMVM), ces véhicules d'investissement ont le potentiel de remodeler le marché du logement. En juin 2024, les données de CMVM montrent que la valeur combinée sous gestion de ces fonds a atteint 14,8 milliards d'euros, un niveau record. Cependant, avec de meilleures lois fiscales sur les revenus locatifs, ce chiffre pourrait tripler, ce qui augmenterait également la disponibilité de logements locatifs abordables, un peu comme ce que l'on voit dans d'autres pays développés de l'UE.

Les OIAI peuvent attirer des investisseurs nationaux et internationaux, en canalisant des fonds indispensables vers de nouveaux projets résidentiels ou la réhabilitation de propriétés existantes. Ces véhicules sont particulièrement attrayants pour les investisseurs institutionnels, tels que les fonds de pension et les compagnies d'assurance, qui recherchent des rendements stables et à long terme. Cependant, le succès de ces investissements dépend d'un environnement réglementaire et fiscal stable et transparent, ainsi que de la capacité à démontrer les avantages sociaux et économiques de chaque projet.

Les partenariats public-privé (PPP) ont également un rôle essentiel à jouer dans le développement du logement, bien qu'ils soient souvent rejetés en raison d'idéologies politiques. Ces partenariats combinent des ressources publiques et privées pour créer des logements plus efficacement et à moindre coût. En outre, les OIAI pourraient contribuer à introduire des méthodes de construction innovantes au Portugal, en s'éloignant des approches traditionnelles qui ne sont plus viables pour les demandes actuelles. Par exemple, la construction modulaire permet de produire des unités d'habitation à grande échelle à moindre coût et à un rythme plus rapide, en particulier dans les zones urbaines où les terrains sont rares et où la demande est élevée.

La durabilité est un autre élément clé dans la lutte contre la crise du logement. En utilisant des matériaux durables et des technologies économes en énergie, les promoteurs peuvent créer des maisons respectueuses de l'environnement, ce qui contribue également à réduire les coûts d'entretien et d'exploitation pour les locataires. Dans le même temps, la revitalisation urbaine reste une stratégie essentielle pour augmenter l'offre de logements, en particulier dans les zones historiques où de nombreux bâtiments sont en mauvais état. Malheureusement, les inefficacités des services publics et des administrations locales retardent souvent l'obtention des permis de construire, ce qui entrave les progrès. Si ces goulets d'étranglement pouvaient être résolus, nous pourrions assister à une augmentation significative du parc de logements disponibles, avec l'avantage supplémentaire de préserver le patrimoine culturel de nos villes.

Les OIAI sont bien placés pour diriger la revitalisation de ces zones, en attirant des capitaux et en gérant des projets qui convertissent des propriétés délabrées en logements de valeur. Au-delà de l'augmentation de l'offre de logements, ces véhicules d'investissement peuvent également diversifier les types de logements disponibles, en répondant aux besoins des jeunes travailleurs, des étudiants, des aînés et des familles à faible revenu. Certains modèles internationaux réussis intègrent même des logements étudiants à des soins aux personnes âgées, où les deux groupes bénéficient de coûts réduits et de services partagés.

La clé de tout cela est une gestion spécialisée. Les équipes de direction d'OIAI ont l'expertise nécessaire pour naviguer dans les complexités du marché immobilier, en veillant à ce que les projets soient rentables et gérés efficacement. Les technologies récentes, telles que la surveillance à distance et la maintenance prédictive, peuvent encore améliorer l'efficacité opérationnelle, réduire les coûts pour les locataires et améliorer les temps de réponse à leurs besoins.

Pour attirer davantage de capitaux dans le domaine du logement, des incitations fiscales appropriées sont cruciales. Une étape positive a été franchie le 12 juin 2024, lorsqu'un nouveau régime fiscal a été approuvé pour les OIAI qui investissent dans le logement dans le cadre du Programme d'aide au loyer. Cette initiative souligne la reconnaissance par le gouvernement de l'importance de ces véhicules d'investissement dans l'expansion de l'offre de logements. Cependant, il reste encore beaucoup à faire pour créer des incitations fiscales et un soutien réglementaire supplémentaires afin d'encourager davantage d'investissements dans le secteur.

Les véhicules d'investissement immobilier représentent un outil essentiel pour résoudre la crise du logement au Portugal. En mobilisant de nouveaux investissements, en mettant en œuvre des méthodes de construction novatrices et en favorisant une approche plus intégrée de la construction domiciliaire, ces véhicules peuvent contribuer de manière significative à l'augmentation de l'offre de logements disponibles. Avec les bonnes politiques et le bon soutien, ils ont le potentiel d'offrir des solutions durables pour répondre aux besoins changeants du marché du logement.

Author

Paulo Lopes is a multi-talent Portuguese citizen who made his Master of Economics in Switzerland and studied law at Lusófona in Lisbon - CEO of Casaiberia in Lisbon and Algarve.

Paulo Lopes