Politycy, komentatorzy i dziennikarze dyskutują na ten temat i proponują cudowne rozwiązania, ale niewiele jest konkretnego planu czy wizji. Jako profesjonalista z branży nieruchomości jestem głęboko zaniepokojony tą kwestią, nie tylko ze względu na jej wpływ na rynek, ale także dlatego, że wierzę w utrzymywanie odpowiedzialnych relacji ze społecznością. Bycie w branży nieruchomości to nie tylko zyski, to także wymyślanie rozwiązań zarówno dla klientów lokalnych, jak i międzynarodowych.

Portugalia zmaga się z niedoborem mieszkań, który pogłębił się w ciągu ostatnich kilku dekad. Wynika to nie tylko z zagranicznego zainteresowania przeprowadzką tutaj lub firm, które chcą inwestować w lokalne talenty. Kryzys ma charakter wieloaspektowy i narasta od lat.

Jednym z głównych czynników jest brak przystępnych cenowo mieszkań w połączeniu z stale rosnącymi cenami nieruchomości. Przy ograniczonej podaży i niewielu zachętach podatkowych zachęcających do inwestowania w rozwój budownictwa mieszkaniowego, posiadanie domu staje się nieosiągalnym celem dla wielu obywateli, zwłaszcza młodszych. Obecna podaż przystępnych cenowo mieszkań jest znacznie niższa od popytu, a rynek wynajmu odczuwa presję jeszcze bardziej. Sytuacja ta wymaga kreatywnych rozwiązań w celu zwiększenia dostępności mieszkań.

W tym miejscu do gry wchodzą wehikuły inwestowania w nieruchomości (OIAI), takie jak fundusze inwestycyjne w nieruchomości (REIF) i stowarzyszenia zbiorowego inwestowania (CIS). Te instrumenty inwestycyjne, regulowane przez portugalską Komisję Rynku Papierów Wartościowych (CMVM), mają potencjał, aby zmienić kształt rynku mieszkaniowego. Według danych CMVM w czerwcu 2024 r. łączna wartość zarządzana przez te fundusze wyniosła 14,8 mld euro, co jest rekordowym poziomem. Jednak dzięki lepszym przepisom podatkowym dotyczącym dochodów z wynajmu liczba ta może się potroić, co również zwiększyłoby dostępność przystępnych cenowo mieszkań na wynajem, podobnie jak ma to miejsce w innych rozwiniętych krajach UE.

OIAI mogą przyciągać zarówno krajowych, jak i międzynarodowych inwestorów, kierując bardzo potrzebne fundusze na nowe projekty mieszkaniowe lub renowację istniejących nieruchomości. Wehikuły te są szczególnie atrakcyjne dla inwestorów instytucjonalnych, takich jak fundusze emerytalne i firmy ubezpieczeniowe, którzy poszukują stabilnych, długoterminowych zwrotów. Powodzenie tych inwestycji zależy jednak od stabilnego i przejrzystego otoczenia regulacyjnego i podatkowego, a także od możliwości wykazania korzyści społecznych i ekonomicznych płynących z każdego projektu.

Partnerstwa publiczno-prywatne (PPP) również mają do odegrania kluczową rolę w rozwoju mieszkalnictwa, choć często są odrzucane ze względu na ideologie polityczne. Partnerstwa te łączą zasoby publiczne i prywatne, aby tworzyć mieszkania w sposób bardziej efektywny i przy niższych kosztach. Ponadto OIAI mogą pomóc we wprowadzeniu innowacyjnych metod budowlanych w Portugalii, odchodząc od tradycyjnych podejść, które nie są już w stanie sprostać dzisiejszym wymaganiom. Na przykład budownictwo modułowe pozwala na produkcję mieszkań na dużą skalę przy niższych kosztach i szybszym tempie, szczególnie na obszarach miejskich, gdzie brakuje gruntów, a popyt jest wysoki.

Zrównoważony rozwój jest kolejnym kluczowym elementem walki z kryzysem mieszkaniowym. Stosując zrównoważone materiały i energooszczędne technologie, deweloperzy mogą tworzyć domy przyjazne dla środowiska, które pomagają również obniżyć koszty utrzymania i eksploatacji dla najemców. Jednocześnie rewitalizacja obszarów miejskich pozostaje kluczową strategią zwiększania podaży mieszkań, zwłaszcza w obszarach historycznych, gdzie wiele budynków jest w ruinie. Niestety, niewydolność służb publicznych i samorządu lokalnego często opóźnia wydawanie pozwoleń na budowę, hamując postęp. Gdyby udało się rozwiązać te problemy, moglibyśmy zaobserwować znaczny wzrost dostępnych zasobów mieszkaniowych, co przyniosłoby dodatkową korzyść w postaci zachowania dziedzictwa kulturowego naszych miast.

OIAI są dobrze przygotowane do kierowania rewitalizacją tych obszarów, przyciągając kapitał i zarządzając projektami, które przekształcają zrujnowane nieruchomości w wartościowe mieszkania. Oprócz zwiększenia podaży mieszkań, te instrumenty inwestycyjne mogą również zróżnicować dostępne rodzaje mieszkań, odpowiadając na potrzeby młodych pracowników, studentów, seniorów i rodzin o niskich dochodach. Niektóre odnoszące sukcesy modele międzynarodowe integrują nawet mieszkania studenckie z opieką nad osobami starszymi, gdzie obie grupy korzystają z niższych kosztów i wspólnych usług.

Kluczem do tego wszystkiego jest wyspecjalizowane zarządzanie. Zespoły zarządzające OIAI posiadają wiedzę specjalistyczną pozwalającą poruszać się po złożoności rynku nieruchomości, zapewniając efektywność kosztową i efektywne zarządzanie projektami. Najnowsze technologie, takie jak zdalne monitorowanie i konserwacja predykcyjna, mogą jeszcze bardziej zwiększyć wydajność operacyjną, obniżyć koszty ponoszone przez najemców i skrócić czas reakcji na ich potrzeby.

Aby przyciągnąć więcej kapitału do budownictwa mieszkaniowego, kluczowe znaczenie mają odpowiednie zachęty podatkowe. Pozytywny krok został podjęty 12 czerwca 2024 r., kiedy zatwierdzono nowy reżim fiskalny dla OIAI inwestujących w mieszkania w ramach Programu Wsparcia Czynszów. Inicjatywa ta podkreśla uznanie przez rząd znaczenia tych instrumentów inwestycyjnych w zwiększaniu podaży mieszkań. Należy jednak zrobić więcej, aby stworzyć dodatkowe zachęty podatkowe i wsparcie regulacyjne, aby zachęcić do dalszych inwestycji w tym sektorze.

Wehikuły inwestycyjne na rynku nieruchomości stanowią kluczowe narzędzie w rozwiązywaniu kryzysu mieszkaniowego w Portugalii. Mobilizując nowe inwestycje, wdrażając innowacyjne metody budowlane i wspierając bardziej zintegrowane podejście do rozwoju budownictwa mieszkaniowego, pojazdy te mogą w znacznym stopniu przyczynić się do zwiększenia podaży dostępnych domów. Dzięki odpowiedniej polityce i wsparciu mają potencjał, aby oferować zrównoważone rozwiązania, aby sprostać zmieniającym się potrzebom rynku mieszkaniowego.

Author

Paulo Lopes is a multi-talent Portuguese citizen who made his Master of Economics in Switzerland and studied law at Lusófona in Lisbon - CEO of Casaiberia in Lisbon and Algarve.

Paulo Lopes