Para aquellos que no lo recuerden, Mais Habitação suspendió la emisión de nuevos registros para establecimientos locales de Alquiler a Corto Plazo en las categorías de apartamentos y establecimientos de alojamiento en unidades autónomas de construcción en todo el país, excepto en las zonas del interior y en las regiones autónomas de Azores y Madeira. Esta suspensión tenía como objetivo frenar la proliferación de alquileres locales de corta duración en zonas urbanas densamente pobladas, donde la presión del turismo era percibida por el gobierno como un problema para los residentes y una causa del aumento de los precios de la vivienda en Portugal. Esta decisión, sin embargo, pasó por alto el importante papel que los empresarios del alquiler a corto plazo han desempeñado en la rehabilitación de gran parte del parque inmobiliario de las zonas urbanas.

En el marco de Mais Habitação , los registros locales de Alquiler a Corto Plazo se limitaban a una duración de cinco años, renovables por otros cinco, por decisión expresa del municipio competente. Esta medida también se aplicaría a las licencias que ya estuvieran en vigor en el momento de la entrada en vigor del paquete legislativo, obligando a reevaluar su validez en 2030. El objetivo era garantizar la revisión periódica de las condiciones de alojamiento y el cumplimiento de los requisitos legales y de seguridad. Sin embargo, dicha medida no representaba más que una amenaza para la estabilidad de los empresarios que habían invertido en el sector, ya que se enfrentaban al riesgo de perder sus licencias cada cinco años.

Además, Mais Habitação estableció una norma que impedía la transferencia de la licencia de explotación junto con la venta de la propiedad destinada al alquiler local a corto plazo, haciendo que las licencias caducaran con dicha venta. Esta medida era particularmente punitiva en las zonas donde la expedición de nuevas licencias estaba suspendida o en las zonas de contención, devaluando las propiedades para los inversores e impidiéndoles recuperar sus inversiones en el momento de la venta.

Además, y cuando creíamos que Mais Habitação no podía ser más injusta y punitiva con este rentable e importante sector en Portugal, el gobierno aumentó los impuestos asociados a los Alquileres Locales de Corta Duración mediante la creación de la Contribución Extraordinaria de Alojamiento Local (CEAL) - una tasa fija del 15% sobre una base imponible variable - y modificó el Código Municipal de Impuestos sobre Bienes Inmuebles (IMI), para establecer el coeficiente de antigüedad de la propiedad en 1 para tales propiedades con establecimientos de alojamiento local, independientemente de su edad real.

Este paquete de medidas aprobadas por el Gobierno impuso severas y desproporcionadas restricciones al sector y supuso un auténtico ataque a la iniciativa privada y a la propiedad inmobiliaria. Estas políticas, con la excusa de regular el mercado de la vivienda en Portugal, se han cebado injustamente con pequeños empresarios que invirtieron los ahorros de toda su vida en negocios de alojamiento local y que han visto frustrados sus proyectos y expectativas vitales.

Afortunadamente, después de este ataque sin precedentes contra el Alquiler a Corto Plazo local, el nuevo gobierno en funciones desde el 2 de abril, reconociendo la importancia de este sector en un país donde el turismo contribuye en un 9,5% al Producto Interior Bruto (PIB), revisó las políticas antes mencionadas centrándose en proporcionar una mayor estabilidad y fomentar la inversión en el sector.

En este sentido, el 27 de mayo, el nuevo gobierno aprobó un decreto-ley que modificaba el marco legal aplicable a los establecimientos locales de Alquiler a Corto Plazo, descentralizando las competencias regulatorias a los municipios y derogando las medidas injustas, restrictivas y desproporcionadas.

En consecuencia, se revocó la suspensión de la concesión de licencias y, a partir de ahora, cada municipio podrá establecer normas adaptadas a sus necesidades locales y decidir la distribución de nuevas licencias por parroquia.

Este ajuste pretende crear un equilibrio, eliminando lo que se percibía como restricciones desproporcionadas y permitiendo una mayor autonomía a nivel local. Otorgar más poder a los municipios fomenta un sistema de gestión descentralizado que permite a las autoridades locales -más atentas a las especificidades de cada zona- tomar decisiones más informadas y adecuadas.

Además, el nuevo Gobierno pretende eliminar la caducidad de las licencias locales de alquiler a corto plazo y revocar la intransferibilidad de las licencias impuesta por el Gobierno anterior, permitiendo que las licencias se transfieran con la venta de las propiedades, protegiendo así las inversiones realizadas por los empresarios del sector. De esta forma se proporciona mayor seguridad jurídica a los inversores y se fomenta la inversión a largo plazo, que es lo que cabe esperar en un país que ha dependido del turismo durante muchos años.

Por último, el pasado 21 de junio, el Parlamento portugués aprobó la autorización legislativa para derogar el CEAL y el coeficiente fijo de antigüedad aplicable a los establecimientos de alojamiento local a efectos del cálculo del IMI.

Con ello, el Gobierno actual pretende demostrar que, a diferencia del Gobierno anterior, no pretende penalizar la inversión en el sector, sino promoverla e incentivarla. La reducción de la presión fiscal sobre el sector local del Alquiler a Corto Plazo contribuirá, sin duda, a la recuperación y crecimiento del sector.

Los cambios presentados por el nuevo gobierno han sido recibidos con alivio por los propietarios locales de Alquiler a Corto Plazo, que veían las medidas de Mais Habitação como una amenaza para la viabilidad de sus negocios.

Por lo tanto, se puede concluir que estos recientes cambios legislativos prometen revitalizar el sector, garantizando su crecimiento sostenible y contribuyendo a la economía local sin sobrecargar a las comunidades, reforzando el Alquiler a Corto Plazo local como un pilar fundamental del turismo y de la economía del país.

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Escrito por Maria do Rosário Tavares de Pina

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