Cet article présente les implications fiscales de base pour chacun de ces moments et ce à quoi vous pouvez vous attendre si vous décidez de vendre votre bien.

Achat d'un bien immobilier

Il n'est pas nécessaire d'être résident portugais ou d'avoir un permis de séjour pour acquérir des biens immobiliers au Portugal.

Toutefois, même en tant que non-résident, vous devrez obtenir un numéro d'identification fiscale portugais (NIF) et, si vous êtes un résident non européen, vous devrez désigner un représentant fiscal si vous achetez/possédez un bien immobilier au Portugal.

Lors de l'acquisition d'un bien immobilier au Portugal, les taxes suivantes s'appliquent sur la valeur fiscale ou la valeur d'acquisition (la plus élevée des deux) du bien :

  • Impôt sur les mutations immobilières (IMT ) - jusqu'à 7,5 % selon le type de propriété : logement principal ou secondaire, terrain à bâtir, propriété commerciale ou terrain rustique. Un taux spécial aggravé de 10 % s'applique aux biens acquis par des sociétés résidant dans des juridictions figurant sur la liste noire (vous pouvez consulter la liste complète ici).
  • Droit de timbre (IS ) - un taux de 0,8 % est appliqué à la même valeur que celle utilisée pour évaluer l'IMT.

La législation fiscale portugaise prévoit des exonérations limitées de l'IMT, telles que celles applicables à la réhabilitation urbaine. Il est recommandé de procéder à une analyse au cas par cas pour déterminer si chaque projet peut bénéficier de cet avantage fiscal ou de tout autre avantage.

En outre, il convient de tenir compte des frais de notaire et d'enregistrement, qui devraient se situer entre 750 et 1 500 euros.

L'IMT, l'IS et les frais de notaire/enregistrement sont dus le jour de l'acte définitif d'acquisition.

Détenir un bien

Suite à l'acquisition, en tant que propriétaire d'un bien immobilier, vous êtes redevable du paiement annuel des taxes suivantes :

Impôt municipal sur la propriété (IMI ) - entre 0,30 % et 0,45 % de la valeur fiscale d'une propriété urbaine (des taux différents s'appliquent aux propriétés rurales). Un taux spécial aggravé de 7,5 % s'applique aux propriétés détenues par des résidents de juridictions figurant sur la liste noire (vous pouvez consulter la liste complète ici).

L'IMI est payable en trois versements (en mai, août et novembre) par les propriétaires de biens immobiliers au 31 décembre de l'année précédente.

Supplément à l'impôt municipal sur les biens immobiliers (AIMI ) - l'AIMI est prélevé sur la somme des valeurs fiscales des biens immobiliers détenus par un contribuable au 1er janvier de chaque année. Dans le cas d'une propriété individuelle, une déduction de 600 000 € de la base imposable de l'AIMI est autorisée. Les couples mariés ou cohabitants qui optent pour une déclaration fiscale commune peuvent déduire jusqu'à 1 200 000 € de la somme de la VPT de tous leurs biens urbains.

Il existe actuellement 3 taux d'AIMI :

  • 0,7 % pour un portefeuille immobilier d'une valeur comprise entre 600 000 et 1 000 000 €.
  • 1 % pour un portefeuille immobilier évalué entre 1 000 000 € et 2 000 000 €.
  • 1,5 % pour un portefeuille immobilier d'une valeur supérieure à 2 000 000 €.

Un taux d'AIMI aggravé de 7,5 % est applicable aux biens immobiliers détenus par l'intermédiaire d'une société basée dans une juridiction figurant sur la liste noire.

Les biens immobiliers classés comme "destinés aux services", "commerciaux ou "industriels" ne sont pas soumis à l'AIMI.

L'AIMI est payable en un seul versement en septembre de chaque année.

Vente de biens immobiliers

Jusqu'à récemment, le Portugal imposait les gains provenant de la cession de biens immobiliers de nationalité portugaise différemment en fonction de la résidence fiscale du vendeur. Toutefois, cette distinction a été supprimée à compter du 1er janvier 2023, et les plus-values résultant de la vente de biens immobiliers situés au Portugal ne sont imposables qu'au-delà de 50 % de leur valeur, au taux progressif général de l'impôt sur le revenu des personnes physiques.

Gardez cela à l'esprit !

La conformité fiscale est l'une de ces questions où le diable se cache dans les détails. C'est pourquoi il est essentiel d'avoir un partenaire local tel que NEWCO.

NEWCO peut s'occuper de tous vos besoins en matière de comptabilité et de fiscalité au Portugal et agir en tant que votre représentant fiscal.

Nous avons 30 ans d'expérience et une équipe polyvalente et multidisciplinaire qui répond à toutes vos demandes :

  • Création et gestion d'entreprise
  • Comptabilité personnelle et commerciale et conformité fiscale
  • Obtention d'un FNI, d'un compte bancaire et d'une représentation fiscale
  • Obtention d'un permis de résidence
  • S'installer au Portugal
  • Immobilier

Contactez nous dès aujourd'hui !