Cosa succede quando una destinazione turistica non ha abbastanza alloggi tradizionali? I proprietari locali fanno la loro mossa.


A Costa da Caparica, un'assolata striscia di costa atlantica a un passo dal fiume Tago di Lisbona, l'anno scorso sono state concesse 201 nuove licenze AL ai proprietari di immobili che volevano affittare le loro proprietà a breve termine.


A prima vista, questa cifra del Registro Nazionale degli Alloggi Locali (RNAL) può sembrare modesta. Tuttavia, illustra in modo vivido l'interazione dinamica tra domanda e offerta di strutture ricettive, che a sua volta stimola un'ulteriore domanda. Nel 2023, queste 201 nuove licenze rappresenteranno quasi la metà del totale di 459 della contea di Almada, che di per sé segna un significativo raddoppio delle proprietà in affitto rispetto ai livelli pre-pandemia.


Per molto tempo, Costa da Caparica è stata considerata un sobborgo di basso profilo per i residenti di Lisbona. Tuttavia, circa un decennio fa, la situazione ha iniziato a cambiare. I surfisti hanno scoperto le onde impressionanti della zona e poco dopo un gruppo di bohémien, per lo più trend setter internazionali, ne ha riconosciuto il potenziale.


Questo afflusso di energia creativa ha dato il via a un boom di beach club rilassati, che offrono uno spettro di esperienze: dalla cena raffinata sulla spiaggia ai pomeriggi rilassati a prendere il sole, fino ai raduni per celebrare la musica più recente sotto un baldacchino di stelle.


Dieci anni dopo, non ci sono ancora abbastanza hotel


È stata probabilmente Praia Princesa a mettere Caparica sulla mappa quando ha aperto nel 2014. Dieci anni dopo è ancora un esempio dell'imprenditorialità e del potenziale della zona. E dopo dieci anni ci sono ancora solo quattro hotel nella vicina Costa Caparica e solo otto in tutto il paese di Almada.


Discuteremo di questa dinamica della domanda e dell'offerta nel nostro webinar in diretta giovedì 18 luglio alle 15:00 ora di Lisbona. Si tratta di una dinamica per cui, nonostante la mancanza di alloggi, il turismo continua a crescere e, in assenza di alloggi sufficienti, i ricavi da locazione generati aumentano naturalmente.


I pernottamenti nella regione di Setúbal sono cresciuti di quasi il 20% nella prima metà del 2023 rispetto all'anno precedente. Per Costa da Caparica, questa crescita turistica più ampia è chiaramente dimostrata dalla crescita dei redditi da locazione.


I ricavi per camera disponibile (RevPAR), una misura critica della redditività degli hotel, sono aumentati del 30% rispetto all'era pre-COVID in Costa da Caparica. Da un lato, questa impennata è indice di una forte domanda e di prezzi efficaci, che rendono particolarmente attraenti i nuovi progetti alberghieri. D'altra parte, è una sorpresa? Con così pochi hotel disponibili in un'area sempre più riconosciuta per la speciale miscela di cultura portoghese e moderno fascino balneare, i prezzi non possono che aumentare.


Il proprietario dell'unico hotel a cinque stelle della regione di Setúbal - Casa Palmela - è stato recentemente citato dalla rivista The Expresso in merito alla domanda della zona e ha spiegato che "quest'estate è andata molto bene, con un'occupazione sempre piena, superiore a quella dell'anno scorso, e con turisti di provenienza molto diversa". Anche il governo portoghese sarà soddisfatto. La speranza è che alcune delle aree circostanti la capitale decentralizzino le visite della città e portino più reddito a queste zone.


Per gli investitori nazionali e internazionali, non è solo la dinamica del turismo ad essere attraente. Uno degli aspetti più interessanti di Costa da Caparica è la sua sottovalutazione immobiliare. Nonostante sia a breve distanza da Lisbona, i prezzi degli immobili qui rimangono significativamente più bassi, circa un terzo di quelli della capitale ma anche di altre località costiere vicine come Comporta.


La trasformazione di Costa da Caparica da sobborgo di basso profilo a destinazione dinamica dimostra il suo potenziale come località di primo piano per gli investimenti alberghieri. Con un turismo in crescita, immobili sottovalutati, RevPAR in aumento e dinamiche favorevoli di domanda e offerta, la storia di Costa da Caparica è solo all'inizio e presto dipenderà da pochi eletti il modo in cui il suo prossimo capitolo prenderà forma...


Se desiderate partecipare al nostro webinar sugli investimenti alberghieri nella Costa da Caparica in Portogallo, registratevi qui. Se desiderate discutere di proprietà commerciali in altri settori o aree, contattateci tramite athenaadvisers.com o scriveteci a info@athenaadvisers.com.