Wat gebeurt er als een toeristische bestemming niet genoeg traditionele accommodatie heeft? Lokale eigenaren slaan hun slag.

In Costa da Caparica, een zonovergoten stuk Atlantische kust aan de overkant van de rivier de Taag in Lissabon, zijn vorig jaar 201 nieuwe AL-vergunningen verleend aan huiseigenaren die hun eigendommen voor korte termijn willen verhuren.

Op het eerste gezicht lijkt dit cijfer van het National Register of Local Accommodation (RNAL) misschien bescheiden. Het illustreert echter op levendige wijze de dynamische wisselwerking tussen vraag en aanbod in horecagelegenheden, die op haar beurt weer de vraag stimuleert. In 2023 vertegenwoordigen deze 201 nieuwe vergunningen bijna de helft van het totaal van 459 in het gewest Almada, wat op zich al een aanzienlijke verdubbeling van het aantal huuraccommodaties betekent ten opzichte van het niveau van voor de pandemie.

Costa da Caparica werd lange tijd beschouwd als een rustige buitenwijk voor inwoners van Lissabon. Ongeveer tien jaar geleden begon het tij echter te keren. Surfers ontdekten de indrukwekkende golven van het gebied en al snel daarna herkende een groep bohemienachtige, voornamelijk internationale trendsetters het potentieel.

Deze instroom van creatieve energie leidde tot een hausse aan relaxte strandclubs, die een scala aan ervaringen bieden - van lekker eten aan het strand en ontspannen middagen in de zon tot bijeenkomsten waar de nieuwste muziek wordt gevierd onder een sterrenhemel.


Tien jaar later zijn er nog steeds niet genoeg hotels

Het was waarschijnlijk Praia Princesa dat Caparica op de kaart zette toen het in 2014 werd geopend. Tien jaar later is het nog steeds een voorbeeld van ondernemerschap en potentieel van het gebied. En tien jaar later zijn er nog steeds maar vier hotels in de nabijgelegen Costa Caparica en maar acht in het hele Almada-gebied.

We bespreken deze dynamiek van vraag en aanbod tijdens ons live webinar op donderdag 18 juli om 15.00 uur in Lissabon. Het is een dynamiek die zelfs bij een gebrek aan accommodatie het toerisme nog steeds laat groeien en zonder voldoende accommodatie nemen de huuropbrengsten die worden gegenereerd natuurlijk toe.

Overnachtingen in de hele regio Setúbal zijn in de eerste helft van 2023 met bijna 20% gegroeid ten opzichte van het jaar daarvoor. Voor Costa da Caparica wordt deze bredere toeristische groei duidelijk aangetoond door haar eigen groei in huuropbrengsten.

De omzet per beschikbare kamer (RevPAR), een kritische maatstaf voor de winstgevendheid van hotels, is in Costa da Caparica met 30% gestegen sinds het pre-COVID tijdperk. Aan de ene kant duidt deze stijging op een sterke vraag en een effectieve prijsstelling, waardoor nieuwe hotelprojecten bijzonder aantrekkelijk worden. Aan de andere kant, is het überhaupt een verrassing? Met zo weinig beschikbare hotels in een gebied dat steeds meer bekendheid krijgt vanwege de speciale mix van Portugese cultuur en moderne strandallure, kunnen de prijzen alleen maar stijgen.

De eigenaar van het enige vijfsterrenhotel in de regio Setúbal - Casa Palmela - werd onlangs geciteerd in het tijdschrift The Expresso over de vraag in het gebied en legde uit dat "deze zomer erg goed is verlopen, met bezettingen die altijd vol zijn, meer dan vorig jaar, en met toeristen van een grote verscheidenheid aan herkomst." De Portugese regering zal ook blij zijn. Hun hoop is dat sommige gebieden rondom de hoofdstad het bezoek aan de stad zullen decentraliseren en meer inkomsten naar deze gebieden zullen brengen.

Voor binnenlandse en internationale investeerders is niet alleen de toeristische dynamiek aantrekkelijk. Een van de meest aantrekkelijke aspecten van Costa da Caparica is het ondergewaardeerde onroerend goed. Ondanks het feit dat het maar een klein eindje rijden is van Lissabon, blijven de vastgoedprijzen hier aanzienlijk lager - ongeveer een derde van die in de hoofdstad, maar ook in andere nabijgelegen hotspots aan de kust, zoals Comporta.

De transformatie van Costa da Caparica van een rustige buitenwijk naar een dynamische bestemming toont het potentieel van dit gebied als een toplocatie voor investeringen in hotels. Met een bloeiend toerisme, ondergewaardeerd onroerend goed, stijgende RevPAR en een gunstige dynamiek tussen vraag en aanbod, is het verhaal van Costa da Caparica nog maar net begonnen en het zal binnenkort aan een selecte groep mensen zijn hoe het volgende hoofdstuk wordt vormgegeven...

Als u wilt deelnemen aan ons webinar over investeren in hotels aan de Costa da Caparica in Portugal, schrijf u dan hier in. Als u commercieel vastgoed in andere sectoren of gebieden wilt bespreken, neem dan contact met ons op via athenaadvisers.com of stuur een e-mail naar info@athenaadvisers.com.