¿Qué ocurre cuando un destino turístico no tiene suficientes alojamientos tradicionales? Los propietarios locales mueven ficha.


En Costa da Caparica, una franja de costa atlántica bañada por el sol a un salto del río Tajo de Lisboa, el año pasado se concedieron 201 nuevas licencias AL a propietarios que querían alquilar sus viviendas a corto plazo.


A primera vista, esta cifra del Registro Nacional de Alojamientos Locales (RNAL) puede parecer modesta. Sin embargo, ilustra vívidamente la interacción dinámica entre la oferta y la demanda de instalaciones de hostelería, que a su vez estimula una mayor demanda. En 2023, estas 201 nuevas licencias representaban casi la mitad del total de 459 del condado de Almada, lo que en sí mismo marca una duplicación significativa de las propiedades de alquiler en comparación con los niveles anteriores a la pandemia.


Durante mucho tiempo, Costa da Caparica se consideró un suburbio de bajo perfil para los lisboetas. Sin embargo, hace aproximadamente una década, la marea empezó a cambiar. Los surfistas descubrieron las impresionantes olas de la zona y, poco después, un grupo de bohemios, en su mayoría creadores de tendencias internacionales, reconocieron su potencial.


Esta afluencia de energía creativa desencadenó el auge de los clubes de playa, que ofrecían un amplio abanico de experiencias: desde cenas en primera línea de playa y tardes relajadas tomando el sol hasta reuniones para celebrar las últimas novedades musicales bajo un cielo estrellado.


Diez años después, aún no hay suficientes hoteles


Podría decirse que fue Praia Princesa la que puso a Caparica en el mapa cuando abrió en 2014. Diez años después sigue siendo un ejemplo de emprendimiento y potencial de la zona. Y diez años después sigue habiendo sólo cuatro hoteles en la cercana Costa Caparica y sólo ocho en toda Almada.


Hablaremos de esta dinámica de oferta y demanda en nuestro seminario web en directo de este jueves 18 de julio a las 15:00, hora de Lisboa. Es una dinámica que incluso con la falta de alojamiento, el turismo sigue creciendo y sin suficiente alojamiento, los ingresos de alquiler que se generan están aumentando de forma natural.


Las pernoctaciones en toda la región de Setúbal crecieron casi un 20% en el primer semestre de 2023 en comparación con el año anterior. Para Costa da Caparica, este crecimiento turístico más amplio queda claramente demostrado por su propio crecimiento de los ingresos por alquiler.


Los ingresos por habitación disponible (RevPAR), una medida crítica de la rentabilidad hotelera, han aumentado un 30% desde la era pre-COVID en Costa da Caparica. Por un lado, este aumento indica una fuerte demanda y una fijación de precios eficaz, lo que hace especialmente atractivos los nuevos proyectos hoteleros. Por otro lado, ¿es una sorpresa? Con tan pocos hoteles disponibles en una zona cada vez más reconocida por su especial mezcla de cultura portuguesa y encanto moderno junto a la playa, los precios sólo pueden subir.


El propietario del único hotel de cinco estrellas de la región de Setúbal -Casa Palmela- fue citado recientemente en la revista The Expresso a propósito de la demanda de la zona, y explicó que "este verano ha ido muy bien, con las ocupaciones siempre llenas, por encima del año pasado, y con turistas de una gran diversidad de orígenes". El Gobierno portugués también estará satisfecho. Su esperanza es que algunas de las zonas que rodean la capital descentralicen las visitas centradas en la ciudad y aporten más ingresos a estas áreas.


Para los inversores nacionales e internacionales, no sólo es atractiva la dinámica turística. Uno de los aspectos más atractivos de Costa da Caparica es su infravalorada oferta inmobiliaria. A pesar de estar a un corto trayecto de Lisboa, los precios de la vivienda aquí siguen siendo significativamente más bajos, aproximadamente un tercio de los de la capital, pero también de otros lugares costeros cercanos como Comporta.


La transformación de Costa da Caparica de suburbio discreto a destino dinámico demuestra su potencial como lugar privilegiado para la inversión hotelera. Con un turismo en auge, un sector inmobiliario infravalorado, un RevPAR en alza y una dinámica favorable de oferta y demanda, la historia de Costa da Caparica no ha hecho más que empezar y pronto dependerá de unos pocos elegidos la forma que adopte su próximo capítulo...


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