Apesar da relativa estabilidade, os mercados da habitação "continuam vulneráveis às flutuações económicas que podem ter impacto nos preços das casas", como as recessões, as alterações das taxas de juro e as mudanças no emprego.

É este o alerta lançado por Bruxelas numa análise detalhada de Portugal, no âmbito do Pacote de outono. No documento, a Comissão Europeia destaca a "notável resiliência" do sector imobiliário no país, mas considera que o segmento residencial "continua a merecer um acompanhamento atento", dada a oferta "ainda insuficiente".

No relatório de vigilância sobre a situação económica do país e, mais especificamente, sobre o mercado imobiliário, Bruxelas indica que o número de alojamentos concluídos em Portugal cresceu 12,3% no segundo trimestre de 2024, depois de uma queda de 5,7% no trimestre anterior, e que as licenças de construção aumentaram 6,6%, após uma "queda acentuada de 19,4%" face ao trimestre anterior. No entanto, apesar do aumento registado na construção residencial, a Comissão sublinha que "a oferta de habitação é ainda insuficiente para acompanhar a procura".

Queda acentuada "improvável

Bruxelas observa que, nos últimos sete anos, "os preços das casas quase duplicaram", reflectindo uma procura sustentada e uma oferta limitada, mas considera que uma queda acentuada "continua a ser improvável".

No primeiro semestre de 2024, apenas cerca de 35% das transacções de habitação foram financiadas através de crédito, o que, na opinião de Bruxelas, evidencia "o papel substancial desempenhado pelos compradores a dinheiro e pelos investidores não residentes", algo que "ajudou a proteger o mercado das flutuações dos custos de financiamento".

Além disso, o relatório refere que a oferta limitada de habitação, combinada com o aumento dos custos de construção e a escassez de mão de obra, "reduz a probabilidade de uma correção significativa dos preços a curto prazo".

A Comissão Europeia considera que "o mercado imobiliário português tem demonstrado uma resiliência notável nos últimos anos". Um dos principais factores que sustentam esta estabilidade são os "rácios LTV relativamente baixos nas carteiras de crédito hipotecário, com apenas 6% dos empréstimos a excederem um rácio LTV de 80%".

"Isto sugere que os bancos estão bem posicionados para absorver potenciais quedas nos preços dos imóveis, sem incorrer em perdas significativas".

Apesar disso, o responsável salienta que o mercado imobiliário residencial no país "continua a merecer um acompanhamento atento". Bruxelas recorda que o aumento dos preços da habitação nos últimos anos "foi suportado pela forte presença de proprietários e compradores não residentes no mercado, bem como por estrangulamentos na oferta", mas que, ainda assim, estes aumentos de preços "não foram acompanhados por um crescimento proporcional do rendimento das famílias", cenário que agravou "os problemas de acessibilidade e aumentou a incerteza sobre a evolução dos preços a longo prazo".