Under hela året har den portugisiska regeringen avslutat två stora program för utländska investeringar. Den 6 oktober avslutade "Mais Habitação Law" fastighetsvägen till ett Golden Visa och två dagar senare meddelade de beslutet att avsluta Non-Habitual Resident (NHR) -regimen, med praktiska effekter från och med 2024.

För att "ersätta" NHR har ett nytt skatteincitament för vetenskaplig forskning och innovation inom affärsutveckling skapats, med inriktning på "forskare och högkvalificerade arbetstagare" som kommer att ha liknande krav och fördelar som NHR: stödmottagarna måste vara bosatta i Portugal i minst 183 dagar per år för att njuta av en särskild skattesats på 20% i 10 år, giltig endast för dem som inte har varit skattemässigt bosatta i vårt land under de senaste fem åren. Det verkar vara en positiv åtgärd, men den är mycket restriktiv och utesluter många talanger och många kvalificerade yrkesutövare som kom till Portugal under NHR.

Har NHR-programmet bidragit till de stigande bostadspriserna?

Det främsta argumentet som regeringen använder för att avsluta detta program, som inrättades 2012, är att det bidrog till att blåsa upp bostadsmarknaden i Portugal och till den nuvarande krisen i denna sektor.

Men innan jag analyserar denna fråga vill jag betona att de egenskaper som gör Portugal till ett av de bästa länderna att bo och arbeta i kvarstår. På Athena Advisers kommer vi att fortsätta att förutse trender och förse våra kunder med unika investerings- och livsstilsmöjligheter i detta underbara land.

Med detta sagt är det viktigt för oss att klargöra att bostadsmarknaden i Lissabon och Portugal inte är uppblåst på grund av NHR. Om den hade någon inverkan på uppgången i bostadspriserna var den minimal och lokaliserad främst i stadskärnorna, särskilt i vissa stadsdelar och större bostadsenheter.

Prisökningen i Portugal var omfattande. Den inträffade inte bara i stadskärnan utan också i förortsområden till större städer och i hela landet. Det är därför en makroekonomisk fråga och inte en fråga som är strikt och direkt kopplad till NHR.

Endast 7,9 % av utlänningarna i Portugal köpte ett hus och fick NHR-status.

Enligt skatte- och tullmyndigheten fanns det över 35 000 NHR-mottagare i Portugal 2022, främst från Storbritannien, Frankrike, Brasilien och USA.

En undersökning från 2021 av NHR Global Association visade att 40% av NHR-innehavarna hade förvärvat egendom i Portugal, medan 60% var hyresgäster. Samma undersökning visade också att varje NHR-innehavare i genomsnitt spenderade cirka 1 miljon euro på fastighetsköp i Portugal.

Krediter: Tillhandahållen bild; Författare: Klient;

Enligt National Institute of Statistics (INE) förvärvade 110 158 utlänningar fastigheter i Portugal mellan 2012 och 2019. Om vi beaktar att 22 000 utlänningar erhöll NHR-status under samma period [se tabell] och endast 40% köpte fastigheter, finns det därför endast 8 000 utlänningar som förvärvar fastigheter och erhåller NHR-status. Detta innebär att av totalt 110 158 utländska köpare står NHR-innehavare för 7,9% av marknaden under dessa åtta år.

Det är ett mycket litet antal för att kunna blåsa upp fastighetspriserna i hela landet. De är till och med färre än Golden Visa-köparna, som står för 8%.

Så vad är det som driver upp bostadspriserna?

Medan prisökningen har drivits av låga räntor, har denna rörelse generaliserats i hela Europa, särskilt efter Brexit, när europeiskt kapital började inflateras - det största problemet och den främsta orsaken till ökningen av bostadspriserna i Portugal är bristen på nya leveranser. Enligt det nationella statistikinstitutet (INE) var antalet nya bygglov som utfärdades i Portugal under första halvåret 2023 24 % lägre än under samma period 2022. Det finns inga nya byggnader som kommer ut på marknaden, och nya projekt dröjer i flera år i kommunfullmäktige för att få licenser.

Och här står vi inför ett annat stort problem som blåser upp fastigheter i Portugal: den offentliga förvaltningens sysslolöshet. Detta är en fråga som inte löses på bästa sätt. Jag anser att regeringen fortfarande behöver uppfylla kraven i ett land som har vuxit ekonomiskt. Men ingen vill lösa detta eftersom det inte ger röster.

De pengar som kom in i landet genom NHR-programmet är förmodligen de bästa vi någonsin har haft. Det vill säga, detta är en investering från entreprenörer, affärsmän och aktiva individer som flyttar till Portugal och startar nya företag, öppnar kontor, anställer människor och konsumerar varor och tjänster. Och detta har en mycket positiv inverkan på den portugisiska ekonomin.

Just på det ekonomiska området har Portugal uppvisat goda resultat jämfört med andra europeiska länder. År 2022 växte landets BNP med 2,6%, ett värde som är högre än EU-genomsnittet på 2,5%. På samma sätt är arbetslösheten i Portugal också relativt låg, 5,8%.

Dessutom fortsätter den tekniska boomen. Tekniksektorn i Portugal växte med 12% 2022 och blev en av de snabbast växande i Europa [Källa: Portugal Digital], och det är nu den 10: e största exportören av IKT-tjänster i världen [Källa: Världshandelsorganisationen].

Enligt vår uppfattning beror tillväxten i den portugisiska ekonomin också på utlänningar som såg Portugal som en intressant marknad, trodde på vårt land och vår ekonomi och valde att bo och investera här. På Athena Advisers har vi flera exempel på detta: människor som vi har följt från Brasilien, Storbritannien, Sydafrika, Frankrike, Sverige, USA och mer ... som kom hit och skapade restauranger, hotell, teknikföretag och många andra företag.

När allt kommer omkring, vad är det verkliga skälet till att avsluta NHR?

Enligt vår mening finns det, ur en ekonomisk-finansiell synvinkel, inget giltigt argument som motiverar att avsluta NHR. Vi anser att det är ett absolut misstag att anta att NHR är skyldigt till alla problem i portugisiska fastigheter. Den används bara som en ursäkt.

Därför är slutet på NHR-regimen en kortsiktig åtgärd, baserad på en förutfattad idé, en populistisk åtgärd med vilken regeringen avser att skylla på någon (eller något) för att få röster, offra program som bidragit till landets ekonomi och projicering av Portugal i världen.

Credits: Tillhandahållen bild; Författare: Klient;

Vilka är effekterna av att NHR upphör?

Vi tror att effekterna av att NHR-regimen upphör kommer att bli enorma, inte bara för fastighetsbranschen utan för hela landets ekonomi.

Till dessa investerare som har bidragit till tillväxten i den portugisiska ekonomin sänder regeringen fel budskap, och ingen kan kritisera dem om de slutar tro på den nationella marknaden, som alltid ändrar reglerna, och om de slutar tro på ett land vars verkställande anklagar utländska investeringar för att ha blåst upp bostadspriserna och orsakat krisen i denna sektor. Många av dem kanske till och med lämnar Portugal till en enorm kostnad för vår ekonomi eftersom de, som tidigare nämnts, förutom fastighetsinvesterare även är entreprenörer, affärsmän, arbetsgivare och konsumenter.

När det gäller främjande av fastigheter finns det redan en lagerkris på marknaden, och när programmet avslutas kan många projekt komma att läggas på hyllan. Förutom förlusterna för ekonomin och sysselsättningen kommer detta att ytterligare förvärra bostadskrisen och höja priserna, eftersom det kommer att finnas ännu mindre utbud.

På Athena Advisers vill vi tro att detta mer pessimistiska scenario inte förverkligas, eftersom vi arbetar varje dag för att ge våra kunder det bästa av Portugal och de produkter som har störst potential.

Bör vissa NHR-regler ändras?

Vi vet att huvudproblemet med det särskilda NHR-systemet är att en utlänning med skatterättslig hemvist i Portugal inte har samma beskattning i Portugal som en portugisisk medborgare. I detta avseende är det viktigt att betona att vi på Athena Advisers förespråkar jämlikhet eftersom vi alla är européer. Därför anser vi att om en utlänning har inkomster i Portugal, t.ex. inkomster från fastigheter som ligger på det nationella territoriet, bör de ha exakt samma beskattning som en portugisisk medborgare.

Vi anser dock att om någon med inkomster från olika källor i hela världen beslutar sig för att bosätta sig i Portugal, bör de inte beskattas på samma sätt. Vanligtvis är det högt kvalificerade yrkesmän som väljer Portugal för att etablera sig och bidra till landets välstånd och ekonomi.

Därför är det en bonus för Portugal och det är därför det skulle ha varit tillräckligt för verkställande att ändra vissa regler i NHR-programmet, snarare än att stänga det helt.