A lo largo de este año, el Gobierno portugués ha cerrado dos importantes programas dedicados a la inversión extranjera. El 6 de octubre, la "Lei Mais Habitação" puso fin a la vía inmobiliaria para obtener un Golden Visa y dos días después anunció la decisión de poner fin al régimen de Residente No Habitual (RNH), con efectos prácticos a partir de 2024.

Para "sustituir" al RNH, se ha creado un nuevo incentivo fiscal para la investigación científica y la innovación en el desarrollo empresarial, dirigido a "investigadores y trabajadores altamente cualificados", que tendrá requisitos y beneficios similares a los del RNH: los beneficiarios deberán residir en Portugal al menos 183 días al año para disfrutar de un tipo impositivo especial del 20% del IRS durante 10 años, válido sólo para quienes no hayan residido fiscalmente en nuestro país durante los últimos cinco años. Parece una medida positiva pero muy restrictiva, que deja fuera a muchos talentos y a muchos profesionales cualificados que vinieron a Portugal al amparo del RNH.

¿Contribuyó el programa NHR a la subida del precio de la vivienda?

El principal argumento utilizado por el Gobierno para poner fin a este programa, establecido en 2012, es que contribuyó a inflar el mercado de la vivienda en Portugal y a la actual crisis de este sector.

Pero antes de analizar esta cuestión, subrayo que se mantienen las características que hacen de Portugal uno de los mejores países para vivir y trabajar. En Athena Advisers, seguiremos anticipándonos a las tendencias y ofreciendo a nuestros clientes oportunidades únicas de inversión y estilo de vida en este maravilloso país.

Dicho esto, es importante para nosotros aclarar que el mercado de la vivienda en Lisboa y Portugal no está inflado debido al NHR. Si tuvo algún impacto en la subida de los precios de la vivienda, fue mínimo y localizado principalmente en el centro de las ciudades, concretamente en algunos barrios y unidades residenciales más grandes.

El aumento de precios en Portugal fue generalizado. Se produjo no sólo en el centro de las ciudades, sino también en las zonas suburbanas de las grandes ciudades y en todo el país. Por lo tanto, se trata de una cuestión macroeconómica y no de un asunto estricta y directamente relacionado con el RNH.

Sólo el 7,9% de los extranjeros en Portugal compraron una casa y obtuvieron el estatuto de NHR.

Según la Autoridad Fiscal y Aduanera, en 2022 había más de 35.000 beneficiarios del RNH en Portugal, en su mayoría procedentes del Reino Unido, Francia, Brasil y Estados Unidos.

Una encuesta realizada en 2021 por la Asociación Mundial de NHR reveló que el 40% de los titulares de NHR habían adquirido propiedades en Portugal, mientras que el 60% eran inquilinos. La misma encuesta también indicó que cada titular de un NHR gastó una media de alrededor de 1 millón de euros en la compra de propiedades en Portugal.

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Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), 110.158 extranjeros adquirieron propiedades en Portugal entre 2012 y 2019. Por lo tanto, si tenemos en cuenta que 22.000 extranjeros obtuvieron el estatus de NHR durante el mismo período [ver tabla] y solo el 40% compró propiedades, solo hay 8.000 extranjeros que adquieren propiedades y obtienen el estatus de NHR. Esto significa que, de un total de 110.158 compradores extranjeros, los titulares de NHR representan el 7,9% del mercado durante esos ocho años.

Es una cifra muy residual para poder inflar los precios inmobiliarios en todo el país. Son incluso menos que los compradores del Golden Visa, que representan el 8%.

Entonces, ¿qué está inflando los precios de la vivienda?

Si bien el aumento de los precios ha sido impulsado por los bajos tipos de interés, este movimiento generalizado en toda Europa, sobre todo después del Brexit, cuando el capital europeo comenzó a inflarse, el principal problema y la principal razón de la subida de los precios de la vivienda en Portugal es la falta de nueva oferta. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de nuevos permisos de construcción emitidos en Portugal en el primer semestre de 2023 fue un 24% menor que en el mismo período de 2022. No salen nuevos edificios al mercado, y los nuevos proyectos se demoran años en los ayuntamientos para obtener licencias.

Y aquí, nos enfrentamos a otro gran problema que está inflando el sector inmobiliario en Portugal: la desidia de la Administración Pública. Esta es una cuestión que no se está resolviendo de la mejor manera. Creo que la Administración todavía tiene que atender las demandas de un país que viene creciendo económicamente. Pero nadie quiere resolver esto porque no trae votos.

El dinero que estaba entrando en el país a través del programa NHR es probablemente el mejor que hemos tenido nunca. Es decir, se trata de una inversión de personas emprendedoras, empresarios y personas activas que se trasladan a Portugal y crean nuevas empresas, abren oficinas, emplean a personas y consumen bienes y servicios. Y esto tiene un impacto muy positivo en la economía portuguesa.

Precisamente en el campo de la economía, Portugal ha exhibido buenos resultados en comparación con otros países europeos. En 2022, el PIB del país creció un 2,6%, valor superior a la media de la UE (2,5%). Del mismo modo, la tasa de desempleo en Portugal también es relativamente baja, del 5,8%.

Además, continúa el auge tecnológico. El sector tecnológico en Portugal creció un 12% en 2022, convirtiéndose en uno de los de mayor crecimiento en Europa [Fuente: Portugal Digital], y actualmente es el 10º mayor exportador de servicios TIC del mundo [Fuente: Organización Mundial del Comercio].

En nuestra opinión, el crecimiento de la economía portuguesa también se debe a los extranjeros que vieron en Portugal un mercado interesante, creyeron en nuestro país y en nuestra economía, y optaron por vivir e invertir aquí. En Athena Advisers, tenemos varios ejemplos de ello: personas a las que hemos seguido desde Brasil, Reino Unido, Sudáfrica, Francia, Suecia, Estados Unidos y más... que vinieron aquí y crearon restaurantes, hoteles, empresas de tecnología y muchos otros negocios.

Después de todo, ¿cuál es la verdadera razón para acabar con el RNH?

En nuestra opinión, desde un punto de vista económico-financiero, no hay ningún argumento válido que justifique acabar con el RNH. Consideramos un error absoluto asumir que el RNH es el culpable de todos los problemas del sector inmobiliario portugués. Sólo se utiliza como excusa.

Por lo tanto, el fin del régimen del RNH es una medida miope, basada en una idea preconcebida, una medida populista con la que el gobierno pretende culpar a alguien (o a algo) para ganar votos, sacrificando programas que contribuyeron a la economía del país y a la proyección de Portugal en el mundo.

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¿Cuál es el impacto del fin del RNH?

Creemos que el impacto del fin del régimen NHR será enorme no sólo en el sector inmobiliario sino en toda la economía del país.

A estos inversores que han contribuido al crecimiento de la economía portuguesa, el Gobierno les está enviando un mensaje equivocado, y nadie puede criticarles si dejan de creer en el mercado nacional, que siempre está cambiando las reglas, y si dejan de creer en un país cuyo Ejecutivo culpa a la inversión extranjera de inflar los precios de la vivienda y causar la crisis en este sector. Muchos de ellos podrían incluso abandonar Portugal, con un enorme coste para nuestra economía, porque, como ya se ha dicho, además de inversores inmobiliarios, son empresarios, comerciantes, empleadores y consumidores.

En términos de promoción inmobiliaria, ya existe una crisis de stock en el mercado, y con el fin del programa, muchos proyectos pueden ser archivados. Además de las pérdidas para la economía y el empleo, esto agravará aún más la crisis inmobiliaria e inflará los precios, ya que habrá aún menos oferta.

En Athena Advisers, queremos creer que este escenario más pesimista no se materializa, ya que trabajamos todos los días para llevar lo mejor de Portugal y los productos con más potencial a nuestros clientes.

¿Deberían cambiarse algunas normas del RNH?

Sabemos que el principal problema del régimen especial NHR es el hecho de que un extranjero con residencia fiscal en Portugal no tiene la misma tributación en Portugal que un ciudadano portugués. En este sentido, es importante destacar que en Athena Advisers estamos a favor de la igualdad porque todos somos europeos. Por lo tanto, consideramos que si un extranjero tiene rentas en Portugal, como rentas de inmuebles situados en el territorio nacional, debería tener exactamente la misma tributación que un ciudadano portugués.

Sin embargo, somos de la opinión de que si alguien con ingresos de diversas fuentes en todo el mundo decide establecerse en Portugal, no debería tributar de la misma forma. Normalmente, se trata de profesionales altamente cualificados que eligen Portugal para establecerse, contribuyendo a la riqueza y a la economía del país.

Por lo tanto, es una ventaja para Portugal y por eso habría bastado con que el Ejecutivo cambiase algunas reglas del programa RNH, en lugar de cerrarlo por completo.