Nel corso di quest'anno, il governo portoghese ha chiuso due importanti programmi dedicati agli investimenti stranieri. Il 6 ottobre, la "Legge Mais Habitação" ha posto fine al percorso immobiliare per il visto d'oro e due giorni dopo ha annunciato la decisione di porre fine al regime di residenza non abituale (NHR), con effetti pratici a partire dal 2024.

Per "sostituire" l'NHR, è stato creato un nuovo incentivo fiscale per la ricerca scientifica e l'innovazione nello sviluppo delle imprese, rivolto a "ricercatori e lavoratori altamente qualificati", che avrà requisiti e benefici simili a quelli dell'NHR: i beneficiari devono risiedere in Portogallo per almeno 183 giorni all'anno per godere di una speciale aliquota fiscale IRS del 20% per 10 anni, valida solo per coloro che non sono stati fiscalmente residenti nel nostro Paese negli ultimi cinque anni. Sembra una misura positiva ma molto restrittiva, che lascia fuori molti talenti e molti professionisti qualificati che sono venuti in Portogallo con l'NHR.

Il programma NHR ha contribuito all'aumento dei prezzi delle case?

L'argomento principale utilizzato dal governo per porre fine a questo programma, istituito nel 2012, è che ha contribuito a gonfiare il mercato immobiliare in Portogallo e all'attuale crisi del settore.

Ma prima di analizzare la questione, sottolineo che le caratteristiche che rendono il Portogallo uno dei migliori Paesi in cui vivere e lavorare rimangono. Noi di Athena Advisers continueremo ad anticipare le tendenze e a offrire ai nostri clienti opportunità uniche di investimento e di stile di vita in questo meraviglioso Paese.

Detto questo, è importante per noi chiarire che il mercato immobiliare di Lisbona e del Portogallo non è gonfiato a causa dell'NHR. Se ha avuto un impatto sull'aumento dei prezzi delle case, è stato minimo e localizzato soprattutto nei centri città, in particolare in alcuni quartieri e nelle unità residenziali più grandi.

L'aumento dei prezzi in Portogallo è stato diffuso. Si è verificato non solo nel centro città, ma anche nelle aree suburbane delle principali città e in tutto il Paese. Si tratta quindi di una questione macroeconomica e non di una questione strettamente e direttamente legata al NHR.

Solo il 7,9% degli stranieri in Portogallo ha acquistato una casa e ha ottenuto lo status di NHR.

Secondo l'Autorità fiscale e doganale, nel 2022 i beneficiari dell'NHR in Portogallo sono stati oltre 35.000, provenienti soprattutto da Regno Unito, Francia, Brasile e Stati Uniti.

Un'indagine condotta nel 2021 dall'Associazione globale NHR ha rivelato che il 40% dei titolari di NHR aveva acquistato una proprietà in Portogallo, mentre il 60% era in affitto. Lo stesso sondaggio ha indicato che ogni titolare di NHR ha speso in media circa 1 milione di euro per l'acquisto di immobili in Portogallo.

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Secondo l'Istituto Nazionale di Statistica (INE), 110.158 stranieri hanno acquistato proprietà in Portogallo tra il 2012 e il 2019. Pertanto, se si considera che nello stesso periodo 22.000 stranieri hanno ottenuto lo status di NHR [vedi tabella] e che solo il 40% ha acquistato proprietà, gli stranieri che acquistano proprietà e ottengono lo status di NHR sono solo 8.000. Ciò significa che, su un totale di 110.158 acquirenti stranieri, i titolari di NHR rappresentano il 7,9% del mercato in questi otto anni.

È un numero molto residuale per poter gonfiare i prezzi degli immobili in tutto il Paese. Sono ancora meno degli acquirenti di Golden Visa, che rappresentano l'8%.

Quindi, cosa sta gonfiando i prezzi delle case?

Sebbene l'aumento dei prezzi sia stato determinato dai bassi tassi di interesse, movimento generalizzato in tutta Europa, in particolare dopo la Brexit, quando i capitali europei hanno iniziato a gonfiarsi - il problema principale e la ragione principale dell'aumento dei prezzi delle case in Portogallo è la mancanza di nuova offerta. Secondo l'Istituto nazionale di statistica (INE), il numero di nuove licenze edilizie rilasciate in Portogallo nella prima metà del 2023 è stato inferiore del 24% rispetto allo stesso periodo del 2022. Non ci sono nuovi edifici che arrivano sul mercato e i nuovi progetti indugiano per anni nei consigli comunali per ottenere le licenze.

E qui ci troviamo di fronte a un altro grande problema che sta inflazionando il settore immobiliare in Portogallo: l'ozio della Pubblica Amministrazione. Si tratta di una questione che non viene risolta nel modo migliore. Credo che il governo abbia ancora bisogno di soddisfare le esigenze di un Paese che sta crescendo economicamente. Ma nessuno vuole risolvere questo problema perché non porta voti.

Il denaro che entra nel Paese attraverso il programma NHR è probabilmente il migliore che abbiamo mai avuto. Si tratta cioè di un investimento da parte di imprenditori, uomini d'affari e persone attive che si trasferiscono in Portogallo e avviano nuove attività, aprono uffici, assumono persone e consumano beni e servizi. E questo ha un impatto molto positivo sull'economia portoghese.

Proprio nel campo dell'economia, il Portogallo ha registrato buone prestazioni rispetto ad altri Paesi europei. Nel 2022, il PIL del Paese è cresciuto del 2,6%, un valore superiore alla media UE del 2,5%. Allo stesso modo, anche il tasso di disoccupazione in Portogallo è relativamente basso, pari al 5,8%.

Inoltre, il boom tecnologico continua. Il settore tecnologico portoghese è cresciuto del 12% nel 2022, diventando uno dei più in crescita in Europa [Fonte: Portugal Digital], ed è ora il 10° esportatore di servizi ICT al mondo [Fonte: World Trade Organization].

A nostro avviso, la crescita dell'economia portoghese è dovuta anche agli stranieri che hanno visto nel Portogallo un mercato interessante, hanno creduto nel nostro Paese e nella nostra economia e hanno scelto di vivere e investire qui. Noi di Athena Advisers ne abbiamo diversi esempi: abbiamo seguito persone provenienti da Brasile, Regno Unito, Sudafrica, Francia, Svezia, Stati Uniti e altri ancora... che sono venute qui e hanno creato ristoranti, hotel, aziende tecnologiche e molte altre attività.

In fin dei conti, qual è il vero motivo della fine dell'NHR?

A nostro avviso, da un punto di vista economico-finanziario, non esiste un argomento valido che giustifichi la fine dell'NHR. Riteniamo che sia un errore assoluto ritenere che l'NHR sia responsabile di tutti i problemi del settore immobiliare portoghese. È solo un pretesto.

Pertanto, la fine del regime NHR è una misura miope, basata su un'idea preconcetta, una misura populista con cui il governo intende incolpare qualcuno (o qualcosa) per guadagnare voti, sacrificando programmi che hanno contribuito all'economia del Paese e alla proiezione del Portogallo nel mondo.

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Qual è l'impatto della fine della NHR?

Riteniamo che l'impatto della fine del regime NHR sarà enorme non solo per il settore immobiliare, ma per l'intera economia del Paese.

A questi investitori che hanno contribuito alla crescita dell'economia portoghese, il governo sta inviando un messaggio sbagliato, e nessuno può criticarli se smettono di credere nel mercato nazionale, che cambia sempre le regole, e se smettono di credere in un Paese il cui esecutivo incolpa gli investimenti stranieri di aver gonfiato i prezzi degli alloggi e di aver causato la crisi del settore. Molti di loro potrebbero addirittura lasciare il Portogallo con un costo enorme per la nostra economia perché, come già detto, oltre agli investitori immobiliari, sono imprenditori, uomini d'affari, datori di lavoro e consumatori.

Per quanto riguarda la promozione immobiliare, il mercato è già in crisi e, con la fine del programma, molti progetti potrebbero essere accantonati. Oltre alle perdite per l'economia e l'occupazione, questo aggraverà ulteriormente la crisi degli alloggi e gonfierà i prezzi, poiché l'offerta sarà ancora più ridotta.

Noi di Athena Advisers vogliamo credere che questo scenario più pessimistico non si realizzi, perché lavoriamo ogni giorno per offrire ai nostri clienti il meglio del Portogallo e i prodotti con il maggior potenziale.

È opportuno modificare alcune regole dell'NHR?

Sappiamo che il problema principale del regime speciale NHR è il fatto che uno straniero con residenza fiscale in Portogallo non ha la stessa tassazione di un cittadino portoghese. A questo proposito, è importante sottolineare che noi di Athena Advisers siamo favorevoli all'uguaglianza perché siamo tutti europei. Pertanto, riteniamo che se uno straniero ha un reddito in Portogallo, ad esempio un reddito da immobili situati nel territorio nazionale, dovrebbe avere esattamente la stessa tassazione di un cittadino portoghese.

Tuttavia, siamo del parere che se una persona con redditi da varie fonti in tutto il mondo decide di stabilirsi in Portogallo, non dovrebbe essere tassata allo stesso modo. Di solito si tratta di professionisti altamente qualificati che scelgono il Portogallo per stabilirsi, contribuendo alla ricchezza e all'economia del Paese.

Si tratta quindi di un vantaggio per il Portogallo ed è per questo che sarebbe stato sufficiente che l'Esecutivo modificasse alcune regole del programma NHR, piuttosto che chiuderlo del tutto.