Bu eğilim hem ticari yatırım piyasasında hem de konut, otel, perakende ve lojistik işlemsel segmentlerinde gözlendi. Bunun istisnası, faaliyetin bir önceki yıla göre önemli ölçüde arttığı ofis sektörüydü. Ayrıca, analiz edilen sektörlerin bazılarında, acil işgal için mevcut arz kıtlığının, daha az genişleyen bir talep senaryosunda bile fiyat ve gelir artışı için koşullar yaratmaya devam ettiği belirtilmelidir.

JLL Stratejik Danışmanlık ve Araştırma Başkanı Joana Fonseca şunları söylüyor: “Yılın ılımlı bir aktivite ile başlaması zaten bekleniyordu. Bu, özellikle enflasyon ve artan faiz oranları nedeniyle ekonominin evrimi konusunda her zaman daha büyük bir beklenti dönemidir. Seçimlerin yapılması, yılın başında doğal olarak hakim olan belirsizliğin artmasına katkıda bulunarak ekonomik aktörlerin yatırım kararlarında daha temkinli olmalarına yol açtı. Piyasanın daha büyük bir belirsizlik seviyesine tepkisi, hem ticari hem de konut pazarlarında “beklemek ve görmek” idi

.

Bu yılın ilk çeyreğinde, geçen yılın aynı döneminden (yüzde -5) veya son üç yılın ortalamasından (+6) çok az farklılık gösteren ticari gayrimenkullere 260 milyon euro yatırım yapıldı. Otel sektöründe, yılın ilk iki ayında misafir ve geceleme sayısı 2023'e kıyasla hafif iyileşmeler gösterdi (sırasıyla yüzde 5 ve yüzde 3) ve ilk çeyrekte Lizbon'da yüzde 60 ve Porto'da yüzde 53'e ulaşan doluluk seviyeleri, her iki durumda da 2023'ün ilk çeyreğine göre iki puan daha fazla. Konutlarda JLL, bu çeyrekte talebin bir önceki yılın aynı çeyreğine göre hala biraz daha düşük olduğunu tahmin ediyor, ancak en son eğilim, işlem seviyelerinde istikrar sağlamak, farklılaşmış projeler için tesisteki satışların iyi dinamiklerini vurgulamak ve ayrıca uluslararası alıcılar arasında faaliyetin sürdürülmesi yönünde. Perakendede satışlar ayrıca, farklı perakende gayrimenkul formatlarının operasyonel istikrarını vurgulayan yaklaşık yüzde 0,5'lik bir kalıntı varyasyonuna işaret ediyor.

Ofis segmenti diğerlerinden olumlu bir şekilde öne çıkıyor ve bir önceki yıla göre kayda değer bir toparlanma kaydetti ve sırasıyla 73.700 m2 ve 18.000 m2 alınan hem Lizbon hem de Porto'da ikiye katlandı. Ayrıca, kiralar artmaya devam ederken, emecek arz eksikliğinin bir sonucu olarak doluluğun yıllık bazda yüzde 20'lik bir düşüş gösterdiği endüstriyel ve lojistik gayrimenkullerin davranışını da belirtmekte fayda var

.

Joana Fonseca'ya göre, “talep gereksinimlerine uygun mevcut mülklerin kıtlığı, çok çeşitli segmentlerdeki piyasa davranışını etkilemeye devam ediyor. Bu nedenle, geçen yıl talepte doğal bir yavaşlamaya rağmen, fiyatlarda ve kiralarda aşağı yönlü düzeltme yapılmıyor ve hatta bazı segmentlerde değer artışları var. Bu özellikle konut, lojistik ve otellerde görülürken, ofisler ve perakende gibi sektörler ana kiralarını çok sağlam seviyelerde sürdürüyor

.

Otellerde, Lizbon (139) ve Porto'da (¬99) yılın bu dönemi için ortalama günlük oranlar maksimum seviyelerde olup, sırasıyla 83 ve 52 yılına ulaşan RevPAR üzerinde bir etki yaratmıştır. Konutlarda, geçen yıl satışlarda neredeyse yüzde 19'luk bir düşüş olduğu gerçeğine halel getirmeksizin, ulusal düzeydeki fiyatlar yukarı yönlü bir yörüngeyi sürdürüyor, bu da daha da yavaşlıyor, yaklaşık yüzde 8'e ulaşmaya devam ediyor (INE verileri). İlk çeyrekte, talep ve arz arasındaki eşitsizlik veya inşaat maliyetlerindeki sürekli artış nedeniyle fiyatlar bu eğilimi sürdürmelidir. Lojistikte, Lizbon ve Porto bölgelerinin çoğu bölgesinde ana kiralarda artış oldu ve bu da son çeyreklerdeki davranışları sürdürdü. Perakende sektöründe, özellikle 55 metrekareye ulaşan Avenida dos Aliados trendinin artışa doğru olduğu Porto'daki sokak ticareti dışında kiraların farklı formatlarda istikrara kavuştuğu yönünde belirtiliyor. Prime ofis kiraları genel olarak sabit kaldı ve Lizbon'da (Prime CBD) 28 m2 ve Porto'da (CBD Boavista) 19 metrekare olarak kaldı

.

İlk çeyrekten sonra piyasa, daha büyük belirsizlik veya sıkıntı durumlarında dayanıklılığını bir kez daha kanıtladı. Ve şimdi görevde yeni bir Hükümetimiz olduğuna göre, özellikle sektör için cezalandıran birçok önlemin düzeltilmesinin açıklanmasıyla; Krediye erişim koşullarında bir azalma ve enflasyon seviyelerinin kontrolü beklendiği perspektif, 2024 yılının çeşitli sektörlerdeki talep dinamiklerini kademeli olarak geri kazanacağı ve bunun sonucunda değer kazanma teşvikini koruyacağı yönündedir, diye belirtiyor Joana Fonseca.

“Buraya geldikten sonra hem makroekonomik koşulların etkisi hem de siyasi çevrenin etkisi açısından, talep açısından piyasa faaliyeti için daha sağlam perspektiflere sahip olabiliriz. Şimdi büyük bir beklentiyle, konut için yeni hükümet önerilerinin hayata geçirilmesini bekliyoruz, böylece nihayet sektörü bir konut arzı yaratmak için harekete geçirebiliriz, bunu değer aralıklarının ölçeği ve çeşitlendirmesiyle yapabiliriz. Bu, pazarımızı koşullandırmaya devam eden ve çözmemiz gereken yapısal sorundur.