葡萄牙总理安东尼奥-科斯塔今天宣布，葡萄牙备受欢迎的黄金签证计划，就像今天这样，将结束。该计划自2012年开始实施，已经吸引了67.97亿欧元的投资，其中88%是房地产投资。至于是立即关闭还是在某个时间段内关闭，还没有得到确认。

3月16日，将举行公开讨论，以形成和修改提案，届时将讨论今天的提案，然后由共和国议会批准。因此，虽然没有任何确认，但至少黄金签证的房地产路线有可能在未来的某个时候结束。

"对于那些最近开始办理的投资者以及在这个市场上工作的企业来说，是否会有一个宽限期，还有待观察，"Athena Advisers的葡萄牙总监David Moura-George评论说。"在2022年改变方案时，就给了这样一个时期，所以逻辑上讲，这次也会给这样一个时期，也许到今年年底。也有可能保留一些非房地产的黄金签证途径，如资本转移、基金投资或文化投资，因为它们在其他欧洲国家存在。"

"许多人会认为，关闭黄金签证是一个民粹主义的想法，试图安抚那些被挤出再生和城市中心房地产市场的国内房地产买家，"Moura-George补充道。"你不能说黄金签证投资在其中有一个小的作用，但它是迄今为止的主要原因，在我看来，这是政府在2012年底的决定，允许房东更容易腾出房产。这是导致过去十年整个里斯本再生浪潮的原因，而黄金签证是补充国际需求的一种激励措施"。

"这对葡萄牙的一些内陆地区以及马德拉岛和亚速尔群岛来说将是不幸的。在2022年的变化之后，这些地方希望看到投资的涌入，现在像里斯本和波尔图这样的城市不再有资格，我相信今天存在的变化方案是一个完善的模式，不再对城市或沿海市场的发展增加产生负面影响，所以看到它的消失是很可惜的。"

2022年生效的变化使里斯本和波尔图的房地产投资将不再有资格申请黄金签证，相反，只有在内陆地区和亚速尔群岛和马德拉岛目的地的投资才有资格。其他类别的一些最低投资金额也发生了变化。


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该计划在2022年如何改变


"对于亚速尔群岛和马德拉群岛，开发一直受到高度限制，所以一般很少有新的房产存量，这些目的地的吸引力超出了黄金签证的范围--想想海滩、阳光、崎岖的户外活动--所以当不常有的项目发布时，这些市场的需求将保持强劲。"

市场动向--关闭将如何影响里斯本等房地产市场？

"如果这发生在五年前，我会对里斯本市场有点担心，但今天不会，"Moura-George补充说。"里斯本市场已经成熟了，2022年发生的变化对任何市场变动起到了缓冲作用。但最大的问题是，金签证的房地产市场一直是一个几乎没有杠杆的市场。在通过该计划进行的房地产投资中，很少有人使用融资，它几乎完全是一个现金购买的市场，所以从这方面来说，它是一个绝缘的市场。"

"如果房地产不再是一个选择，开发商将试图加快任何申请项目的推出计划，因此，在关闭前的需求瓶颈期，可能会有小规模的发布。实际上，这些项目无论如何都要听从政府的批准，所以很难把它们往前推很远。"


黄金签证合格基金大受打击？


自2019年以来，通过合格基金的投资一直在快速增加。2019年，全年总投资的0.56%是通过基金进行的，仅仅三年后，到2022年底，这一份额已经增长到近五分之一（18.36%）。这导致三年内增长了三十倍，从2019年的416万欧元总投资到2022年的1.207亿欧元。

"投资于受监管的基金显然意味着你不像房地产金签证投资那样拥有房产的产权证书，"莫拉-乔治继续说道。"但是，对于50万欧元的最低投资额来说，近5年来没有任何里斯本中心区的房地产存量可以达到这个水平。这就是为什么这些基金，至少是那些与房地产相关的基金，在非欧盟投资者中如此受欢迎，因为它们使人们能够以较低的水平投资于里斯本的优质房地产，同时还能与黄金签证申请的激励措施相结合。

"关闭黄金签证的这一途径将迅速识别那些没有被正确组合的基金。那些结构良好、投资于葡萄牙关键地点的多元化房地产的基金，无论是否可以用于申请黄金签证，都会保持需求。"

葡萄牙的黄金签证计划用了不到两年的时间就产生了10亿欧元的投资，吸引了中国人、巴西人、南非人，从今年起也吸引了英国人。此后，它成为世界上最受欢迎的投资居留计划之一，吸引了近70亿欧元的投资。


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