Il primo ministro portoghese António Costa ha annunciato oggi la fine del popolarissimo programma di visti d'oro del Portogallo, nella sua forma attuale. Il programma, in vigore dal 2012, ha attirato 6,797 miliardi di euro di investimenti, l'88% dei quali nel settore immobiliare. Non è ancora stato confermato se la chiusura sarà immediata o entro un certo periodo di tempo.

Il 16 marzo si terrà un dibattito pubblico per definire ed emendare le proposte, durante il quale verranno discusse le proposte odierne, per poi essere approvate dall'Assemblea della Repubblica. Pertanto, anche se nulla è confermato, è probabile che almeno i percorsi immobiliari per il Golden Visa finiscano prima o poi.

"Resta da vedere se ci sarà un periodo di grazia per gli investitori che hanno iniziato il processo di recente e per le imprese che lavorano in questo mercato", commenta David Moura-George, Portugal Director di Athena Advisers. "Tale periodo è stato concesso quando il programma è stato modificato nel 2022, quindi la logica suggerisce che tale periodo sarà concesso anche questa volta, forse fino alla fine di quest'anno. È anche possibile che alcuni dei percorsi non immobiliari per il Golden Visa rimangano, come il trasferimento di capitale, l'investimento in fondi o l'investimento in cultura, come esistono in altri Paesi europei".

"Molti obietteranno che la chiusura del Golden Visa è un'idea populista per cercare di placare gli acquirenti immobiliari nazionali che sono stati estromessi dai mercati immobiliari rigenerati e gentrificati del centro città", aggiunge Moura-George. "Non si può dire che l'investimento nel Golden Visa abbia avuto un piccolo ruolo in questo, ma è di gran lunga la ragione principale, che a mio parere è stata la decisione del governo alla fine del 2012 di consentire ai proprietari di liberare più facilmente le loro proprietà. Questo è ciò che ha portato all'ondata di rigenerazione in tutta Lisbona nell'ultimo decennio e il Golden Visa è stato un incentivo che ha integrato la domanda internazionale".

"Sarà un peccato per alcune regioni interne del Portogallo e per le isole della Maderia e delle Azzorre. Dopo le modifiche apportate nel 2022, questi luoghi speravano di vedere un afflusso di investimenti, ora che città come Lisbona e Porto non sono più qualificate e credo che il programma di modifiche, così come esiste oggi, sia un modello ben raffinato che non espone più negativamente i mercati urbani o costieri a un maggiore sviluppo, quindi è un peccato vederlo scomparire."

Le modifiche entrate in vigore nel 2022 hanno fatto sì che gli investimenti immobiliari a Lisbona e Porto non siano più idonei per le richieste di visto d'oro, ma solo quelli nelle regioni interne e nelle destinazioni insulari delle Azzorre e di Madeira. Sono stati modificati anche alcuni importi minimi di investimento per altre categorie.


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Come è cambiato il programma nel 2022


"Per quanto riguarda le Azzorre e Madeira, lo sviluppo è sempre stato molto limitato, quindi in genere c'è pochissimo nuovo stock immobiliare; inoltre queste destinazioni hanno un'attrattiva che va oltre la Golden Visa - si pensi alla spiaggia, al sole, agli spazi aperti e selvaggi - quindi la domanda per questi mercati rimarrà forte quando i progetti poco frequenti verranno rilasciati".

Movimenti di mercato: come influirà la chiusura sui mercati immobiliari come quello di Lisbona?

"Se questo fosse accaduto cinque anni fa, sarei un po' preoccupato per il mercato di Lisbona, ma non oggi", aggiunge Moura-George. "Il mercato di Lisbona è maturato e i cambiamenti avvenuti nel 2022 hanno fatto da cuscinetto a qualsiasi movimento del mercato. Ma la cosa più importante è che il mercato immobiliare della Golden Visa è stato un mercato con poca o nessuna leva. Pochissimi dei miliardi di euro investiti nel settore immobiliare attraverso il programma hanno fatto ricorso a finanziamenti, si è trattato di un mercato di acquisti quasi esclusivamente in contanti, quindi da questo punto di vista è stato un mercato isolato".

"Se l'immobiliare non è più un'opzione, gli sviluppatori cercheranno di accelerare il programma di lancio di tutti i progetti che ne faranno richiesta, per cui potrebbe esserci una piccola ondata di rilasci, dato che la domanda si blocca in vista della chiusura. In realtà, questi progetti sono comunque in balia dell'approvazione del governo, quindi sarà difficile farli avanzare di molto".


Un grande successo per i fondi idonei al Golden Visa?


Dal 2019 gli investimenti attraverso i fondi idonei sono aumentati rapidamente. Nel 2019, lo 0,56% degli investimenti totali dell'anno è stato effettuato tramite il fondo e solo tre anni dopo, alla fine del 2022, questa quota è cresciuta fino a quasi un quinto (18,36%). Ciò ha comportato un aumento di trenta volte in tre anni, passando da 4,16 milioni di euro di investimenti totali nel 2019 a 120,07 milioni di euro nel 2022.

"Investire in un fondo regolamentato significa ovviamente non possedere i titoli di proprietà di un immobile come nel caso di un investimento immobiliare Golden Visa", continua Moura-George. "Ma a fronte di un investimento minimo di 500.000 euro, da quasi 5 anni non sono disponibili immobili nel centro di Lisbona a quel livello. È per questo che i fondi, almeno quelli immobiliari, sono diventati così popolari tra gli investitori non comunitari, in quanto hanno dato la possibilità di investire in immobili di prima qualità a Lisbona a un livello più basso, combinando il tutto con l'incentivo di una richiesta di Golden Visa".

"La chiusura di questo percorso per il visto d'oro identificherà rapidamente i fondi che non sono stati strutturati correttamente. I fondi ben strutturati, che investono in immobili diversificati in località chiave del Portogallo, manterranno la domanda, indipendentemente dal fatto che possano essere utilizzati o meno per la richiesta del Golden Visa".

Il programma Golden Visa del Portogallo ha impiegato meno di due anni per generare investimenti per 1 miliardo di euro, attirando cinesi, brasiliani, sudafricani e, da quest'anno, anche britannici. Da allora è diventato uno dei programmi di investimento per residenza più popolari al mondo, con quasi 7 miliardi di euro di investimenti.


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