El primer ministro portugués, António Costa, ha anunciado hoy que el popularísimo programa portugués Golden Visa, en su versión actual, llegará a su fin. El programa, en vigor desde 2012, ha atraído inversiones por valor de 6 797 millones de euros, el 88 % de ellas en el sector inmobiliario. Aún no se ha confirmado si el cierre será inmediato o en un plazo determinado.

El 16 de marzo tendrá lugar un debate público para perfilar y enmendar las propuestas, en el que se discutirán las propuestas de hoy, que posteriormente serán aprobadas por la Asamblea de la República. Por lo tanto, aunque no hay nada confirmado, lo más probable es que al menos las rutas inmobiliarias de la Golden Visa lleguen a su fin en algún momento del futuro.

"Queda por ver si habrá un periodo de gracia para aquellos inversores que hayan iniciado el proceso recientemente, así como para las empresas que trabajan en este mercado", comenta David Moura-George, Director para Portugal de Athena Advisers. "Tal período se dio cuando el programa fue alterado en 2022, por lo que la lógica sugeriría que tal período se daría esta vez también, tal vez hasta finales de este año. También es posible que se mantengan algunas de las vías no inmobiliarias del Golden Visa, como la transferencia de capital, la inversión en fondos o la inversión en cultura, tal y como existen en otros países europeos."

"Muchos argumentarán que el cierre de Golden Visa es una idea populista para tratar de apaciguar a los compradores inmobiliarios nacionales que se han quedado fuera de los mercados inmobiliarios regenerados y gentrificados del centro de las ciudades", añade Moura-George. "No se puede discutir que la inversión de Golden Visa tuvo un pequeño papel en esto, pero es con mucho la razón principal, que en mi opinión fue la decisión del gobierno a finales de 2012 de permitir a los propietarios desalojar más fácilmente sus propiedades. Esto es lo que llevó a la ola de regeneración en toda Lisboa durante la última década y el Golden Visa fue un incentivo que complementó la demanda internacional."

"Será desafortunado para algunas regiones del interior de Portugal junto con las islas de Maderia y las Azores. Tras los cambios de 2022, estos lugares esperaban ver una afluencia de inversiones, ahora que ciudades como Lisboa y Oporto ya no cumplen los requisitos y creo que el programa de cambios, tal y como existe hoy en día, es un modelo bien perfeccionado que ya no expone negativamente a los mercados urbanos o costeros a un mayor desarrollo, por lo que es una pena verlo desaparecer."

Los cambios que entraron en vigor en 2022 hicieron que las inversiones inmobiliarias en Lisboa y Oporto dejaran de ser admisibles para la solicitud del Visado de Oro, y que en su lugar sólo fueran admisibles las inversiones en regiones del interior y en los destinos insulares de Azores y Madeira. También cambiaron algunos importes mínimos de inversión para otras categorías.


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Cómo cambió el programa en 2022


"En el caso de las Azores y Madeira, el desarrollo siempre ha estado muy restringido, por lo que suele haber muy poco stock inmobiliario nuevo, y estos destinos tienen un tirón que va más allá de la Golden Visa -piensa en playa, sol, naturaleza agreste-, por lo que la demanda de estos mercados seguirá siendo fuerte a medida que se liberen los poco frecuentes proyectos."

Movimientos del mercado: ¿cómo afectará el cierre a mercados inmobiliarios como el de Lisboa?

"Si esto hubiera ocurrido hace cinco años, estaría un poco preocupado por el mercado de Lisboa, pero hoy no", añade Moura-George. "El mercado lisboeta ha madurado y los cambios que se produjeron en 2022 actuaron como amortiguadores de cualquier movimiento del mercado. Pero lo más importante es que el mercado inmobiliario de Golden Visa ha sido un mercado con poco o ningún apalancamiento. Muy pocos de los Xbn en inversión inmobiliaria a través del programa utilizaron financiación, ha sido un mercado de compras en efectivo casi exclusivamente, así que desde ese punto de vista ha sido un mercado aislado."

"Si el sector inmobiliario deja de ser una opción, los promotores intentarán acelerar el programa de lanzamientos de los proyectos que lo soliciten, por lo que es posible que se produzca una pequeña oleada de lanzamientos a medida que la demanda se embotella en vísperas del cierre. En realidad, estos proyectos están de todos modos a merced de la aprobación del Gobierno, por lo que será difícil adelantarlos mucho".


¿Un gran golpe para los fondos elegibles de Golden Visa?


Desde 2019, la inversión a través de fondos elegibles ha aumentado rápidamente. En 2019, el 0,56% de la inversión total del año fue a través del fondo y solo tres años después, a finales de 2022, esta proporción había crecido a casi una quinta parte (18,36%). El resultado es que la inversión total se ha multiplicado por treinta en tres años, pasando de 4,16 millones de euros en 2019 a 120,07 millones de euros en 2022.

"Invertir en un fondo regulado significa, obviamente, que no se poseen los títulos de propiedad de un inmueble, como ocurriría con una inversión inmobiliaria Golden Visa", prosigue Moura-George. "Pero entonces, para una inversión mínima de 500.000 euros, no ha habido ningún stock inmobiliario en el centro de Lisboa disponible a ese nivel desde hace casi 5 años. Esta es la razón por la que los fondos, al menos los relacionados con el sector inmobiliario, se han hecho tan populares entre los inversores de fuera de la UE, ya que ofrecen a la gente la posibilidad de invertir en inmuebles lisboetas de primera categoría a un nivel más bajo, combinándolo al mismo tiempo con el incentivo de una solicitud de Golden Visa.

"El cierre de esta vía para obtener el Golden Visa permitirá identificar rápidamente los fondos que no se han estructurado correctamente. Los fondos que se hayan estructurado bien, invirtiendo en inmuebles diversificados en lugares clave de Portugal, mantendrán la demanda, tanto si pueden utilizarse para una solicitud de Golden Visa como si no".

El programa portugués Golden Visa tardó menos de dos años en generar 1.000 millones de euros en inversiones, atrayendo a chinos, brasileños, sudafricanos y, desde este año, también británicos. Desde entonces se ha convertido en uno de los programas de inversión por residencia más populares del mundo, atrayendo casi 7.000 millones de euros en inversiones.


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