Portugalissa asuntojen hinnat nousivat reaalisesti 83 prosenttia vuoden 2013 alusta vuoden 2023 loppuun, mikä on huomattavasti enemmän kuin Espanjan 28 prosentin kasvu samana aikana. Johtopäätös on peräisin Banco de Portugalin (BdP) Economic Studies -lehdessä julkaistusta tutkimuksesta, jonka mukaan merkkejä yliarvostuksesta Portugalin asuinkiinteistömarkkinoilla on jatkunut vuoden 2017 alusta lähtien.

"Portugalissa hinnat osoittivat merkkejä yliarvostuksesta vuoden 2023 lopussa, kun taas Espanjan markkinoilla ei ole havaittavissa tällaista käyttäytymistä", korostavat ekonomistit Rita Fradique Lourenço, Afonso Moura ja Paulo Rodrigues artikkelissa "Housing market in Portugal and Spain: Fundamentals, overvaluation and shocks", joka on osa lokakuun pankkivalvojan lehteä.

Tämä käyttäytyminen on kuitenkin peräisin pitkältä ajalta. "Merkit asuntojen hintojen yliarvostuksesta Portugalissa ovat jatkuneet vuoden 2017 alusta lähtien, toisin kuin hintojen käyttäytyminen Espanjan markkinoilla", he lisäävät.

Kirjoittajat muistuttavat, että Portugali ja Espanja ovat viime vuosina kohdanneet samanlaisia rahoituskriisejä ja sopeutumisprosesseja ja että asuntojen hinnat ovat kummassakin maassa supistuneet, joskin eri suuruisina. Niinpä vuosien 2008-2013 finanssikriisin välisenä aikana hinnat laskivat (reaalisesti) keskimäärin 4 prosenttia vuodessa Portugalissa ja yli 8 prosenttia Espanjassa.

Vuodesta 2014 vuoteen 2023 asuntojen hinnat elpyivät, ja niiden keskimääräinen vuotuinen kasvu oli 6 prosenttia Portugalissa ja alle 3 prosenttia Espanjassa.

"Asuntojen hintojen kasvu Portugalissa johtuu suurimman osan tarkastelujaksosta kysynnästä, eikä tarjonta pysty tasapainottamaan tätä vaikutusta. Espanjassa kysyntäpaineita lieventää tarjonta, erityisesti pandemiaa edeltävänä aikana".

Vuoden 2020 alusta vuoden 2023 loppuun esimerkiksi Portugalin tapauksessa asuntoinvestoinnit hidastuivat pandemian aikana, minkä jälkeen ne elpyivät voimakkaasti (jälleen pääasiassa kysynnän vaikutuksesta) vuonna 2021. Vuoden 2022 puolivälistä lähtien Euroopan keskuspankin(EKP) aloittaman rajoittavan rahapoliittisen syklin alku johti sekä investointien että hintojen hidastumiseen, "vaikka vuoden 2023 loppuun mennessä jälkimmäiset ovat jo palaamassa kiihtyvälle uralle - jälleen kysynnän aiheuttaman paineen ohjaamina".

Toisaalta "Espanjassa hinnat ovat pandemiajakson jälkeen nousseet alle historiallisen keskiarvon tai sen sisällä", sillä "aluksi tarjonnan rajoitukset aiheuttivat hieman paineita hintojen kiihtymiseen, mutta heikko kysyntä tasapainotti tätä suuntausta". Viimeisimpänä ajanjaksona "kysyntä tai tarjonta ei ole aiheuttanut merkittäviä hintapaineita", he katsovat.

Vuonna 2023 Portugalin perheasuntojen mediaanihinta oli 1 611 euroa/m2 , ja kansallisen tilastokeskuksen(INE) tietojen mukaan seutukunnat Suur-Lissabon (2 740 euroa/m2 ), Algarve (2 613 euroa/m2 ), Península de Setúbal (1 901 euroa/m2 ), Madeiran autonominen alue (1 889 euroa/m2 ) ja Porton pääkaupunkiseutu (1 800 euroa/m2 ) kirjasivat arvoja, jotka olivat korkeammat kuin kansallinen luku. Tuoreimmat, lokakuussa julkaistut tiedot osoittavat, että tämän vuoden toisella neljänneksellä Portugalin omakotitalojen mediaanihinta oli 1 736 euroa/m2, mikä merkitsee 6,6 prosentin nousua vuoden 2023 toiseen neljännekseen verrattuna.

Tilastolaitoksen tietojen mukaan vuonna 2023 noin 2/3 kotitalouksien keskimääräisistä menoista Portugalissa keskittyy asumiseen liittyviin kustannuksiin (39,3 %).

Kansainvälisen valuuttarahaston (IMF) kaltaiset instituutiot ovat myös varoittaneet asuntojen saatavuuden heikkenemisestä Portugalissa. "Asumisen kohtuuhintaisuus on heikentynyt merkittävästi viime vuosikymmenen aikana", virasto totesi lokakuussa ja totesi, että "keskimääräiset asuntolainamaksut ovat nyt 32,8 prosenttia keskimääräisistä tuloista, kun ne neljä vuotta sitten olivat 23,8 prosenttia". .

IMF huomauttaa, että "kotitalous, jolla on mediaanitulot, ei enää vuonna 2023 saa asuntolainaa mediaanihintaisen asunnon ostamiseen, toisin kuin lähimenneisyydessä", ja toteaa lisäksi, että "asuntojen hintojen nopean nousun vuoksi vuoden 2023 toiseen neljännekseen mennessä mediaanihintaisen asunnon asuntolainan saaminen vaati 1,5-kertaiset mediaanitulot".

Tarjontapuolella he katsovat, että "on olennaisen tärkeää puuttua paikalliseen asuntotarjonnan puutteeseen, jotta se vastaisi kotitalouksien kysyntää". Tätä varten suositellaan "tarvittavia toimia sääntelyn ja hallinnollisten esteiden vähentämiseksi ja rakennusalalla vallitsevan työvoimapulan ratkaisemiseksi". Ja hän kehuu joitakin hallituksen viimeaikaisia toimenpiteitä, kuten "Construir Portugal" -ohjelmaa, joka "voi auttaa puuttumaan joihinkin asuntopulan perussyihin, jos sillä onnistutaan vähentämään rakentamisen sääntelyyn liittyviä esteitä".