Цены на жилье в Португалии выросли на 83 % в реальном выражении с начала 2013 года до конца 2023 года, что значительно превышает 28 %-ный рост в Испании за тот же период. Такой вывод следует из исследования, опубликованного в журнале экономических исследований Banco de Portugal (BdP), в котором указывается, что признаки переоценки на рынке жилой недвижимости Португалии сохраняются с начала 2017 года.

"В Португалии цены демонстрировали признаки переоценки в конце 2023 года, в то время как на испанском рынке такого поведения не наблюдается", - подчеркивают экономисты Рита Фрадик Луренсо, Афонсо Моура и Пауло Родригес в статье "Рынок жилья в Португалии и Испании: Фундаменты, переоценка и потрясения", которая опубликована в октябрьском журнале банковского надзора.

Однако такое поведение уходит корнями в далекое прошлое. "Признаки переоценки цен на жилье в Португалии сохраняются с начала 2017 года, в отличие от поведения цен на испанском рынке", - добавляют они.

Авторы напоминают, что в последние годы Португалия и Испания столкнулись с похожими финансовыми кризисами и процессами адаптации, и что цены на жилье в обеих странах зафиксировали снижение, хотя и разной величины. Так, в период между финансовым кризисом 2008 и 2013 годов цены падали в среднем (в реальном выражении) на 4% в год в Португалии и более чем на 8% в Испании.

В период с 2014 по 2023 год было зафиксировано восстановление цен на жилье, которое достигло среднегодового роста на 6% в Португалии и менее 3% в Испании.

"Рост цен на жилье в Португалии в течение большей части рассматриваемого периода обусловлен спросом, а предложение не в состоянии компенсировать этот эффект. В случае с Испанией давление спроса смягчается вкладом предложения, особенно в предпандемический период".

В португальском примере, например, с начала 2020 года до конца 2023 года наблюдалось замедление инвестиций в жилищное строительство во время пандемии, за которым последовало "сильное восстановление (опять же, в основном за счет спроса) в 2021 году". Впоследствии, с середины 2022 года, начало цикла ограничительной денежно-кредитной политики, инициированного Европейским центральным банком(ЕЦБ), привело к замедлению роста инвестиций и цен, "хотя к концу 2023 года последние уже возобновили траекторию ускорения - опять же под давлением спроса".

С другой стороны, "в Испании, начиная с периода пандемии, цены росли ниже или в пределах исторического среднего уровня", поскольку "первоначально ограничения предложения немного подтолкнули цены к ускорению, но слабый спрос уравновесил эту тенденцию". В последний период "ни спрос, ни предложение не оказывали существенного давления на цены", считают они.

В 2023 году медианная цена на жилье для семей в Португалии составляла 1 611 евро/м2, при этом в субрегионах Большой Лиссабон (2 740 евро/м2), Алгарве (2 613 евро/м2), Пенинсула-де-Сетубал (1 901 евро/м2), Автономный регион Мадейра (1 889 евро/м2) и столичный округ Порту (1 800 евро/м2) зафиксированы значения, превышающие общенациональный показатель, согласно данным Национального института статистики(INE). Последняя информация, опубликованная в октябре, свидетельствует о том, что во втором квартале этого года медианная цена на семейные дома в Португалии составила 1 736 евро/м2, что отражает рост на 6,6% по сравнению со вторым кварталом 2023 года.

Согласно данным статистического органа, в 2023 году около 2/3 средних расходов домохозяйств в Португалии будет сосредоточено на расходах, связанных с жильем (39,3%).

Такие институты, как Международный валютный фонд (МВФ), также предупреждают об ухудшении доступности жилья в Португалии. "Доступность жилья значительно ухудшилась за последнее десятилетие", - заявило агентство в октябре, отметив, что "средние платежи по ипотеке теперь составляют 32,8 % от среднего дохода, по сравнению с 23,8 % четыре года назад". .

МВФ отмечает, что "домохозяйство со средним доходом больше не будет иметь права на получение ипотечного кредита для покупки дома по медианной цене в 2023 году, в отличие от недавнего прошлого", и далее отмечает, что, "отражая быстрый рост цен на жилье, ко второму кварталу 2023 года для получения ипотечного кредита на дом по медианной цене требовалось в 1,5 раза больше медианного дохода".

Что касается предложения, то, по их мнению, "важно решить проблему нехватки жилья на местах, чтобы удовлетворить спрос домохозяйств". С этой целью в докладе рекомендуются "необходимые меры по снижению нормативных и административных барьеров и решению проблемы нехватки рабочей силы в строительном секторе". И он высоко оценивает некоторые недавние меры правительства, такие как программа "Construir Portugal", которая "может помочь устранить некоторые из фундаментальных причин нехватки жилья, если она будет успешной в снижении нормативных барьеров в строительстве".