Huspriserna i Portugal växte 83% i reala termer mellan början av 2013 och slutet av 2023, långt över den 28% tillväxt i Spanien under samma period. Slutsatsen är från en studie som publicerades i Banco de Portugal (BdP) Economic Studies Magazine, som visar att tecken på övervärdering på bostadsfastighetsmarknaden i Portugal har pågått sedan början av 2017.

"I Portugal visade priserna tecken på övervärdering i slutet av 2023, medan detta beteende inte observeras på den spanska marknaden", belyser ekonomerna Rita Fradique Lourenço, Afonso Moura och Paulo Rodrigues, i artikeln "Housing market in Portugal and Spain: Fundamentals, overvaluation and shocks", som ingår i banktillsynsmyndighetens oktobertidning.

Detta beteende går dock långt tillbaka i tiden. "Tecknen på övervärdering av bostadspriserna i Portugal har pågått sedan början av 2017, i motsats till prisutvecklingen på den spanska marknaden", tillägger de.

Författarna påminner om att Portugal och Spanien under de senaste åren har genomgått liknande finansiella kriser och anpassningsprocesser och att bostadspriserna i båda länderna har sjunkit, om än i olika omfattning. Mellan finanskrisen 2008 och 2013 föll priserna i genomsnitt (i reala termer) med 4% per år i Portugal och med mer än 8% i Spanien.

Från 2014 till 2023 noterade bostadspriserna en återhämtning som nådde en genomsnittlig årlig tillväxt på 6% i Portugal och mindre än 3% i Spanien.

"Tillväxten i bostadspriserna i Portugal drivs under större delen av den aktuella perioden av efterfrågan och utbudet kan inte uppväga denna effekt. I det spanska fallet mildras efterfrågetrycket av utbudets bidrag, särskilt under perioden före pandemin".

Från början av 2020 till slutet av 2023, i det portugisiska fallet, skedde t.ex. en nedgång i bostadsinvesteringarna under pandemin, följt av en "stark återhämtning (återigen främst driven av efterfrågan) under 2021". Därefter, sedan mitten av 2022, ledde början på den restriktiva penningpolitiska cykeln som initierades av Europeiska centralbanken(ECB) till en avmattning i både investeringar och priser, "även om de senare redan i slutet av 2023 återupptog en accelerationsbana - återigen styrd av trycket från efterfrågan".

Å andra sidan "har priserna i Spanien sedan pandemiperioden vuxit under eller inom det historiska genomsnittet", eftersom "initialt pressade utbudsbegränsningar priserna något att accelerera, men svag efterfrågan motverkade denna trend". Under den senaste perioden har "varken efterfrågan eller utbud skapat ett betydande tryck på priserna", anser de.

År 2023 var medianpriset för familjebostäder i Portugal 1 611 euro/m2, med delregionerna Stor-Lissabon (2 740 euro/m2), Algarve (2 613 euro/m2), Península de Setúbal (1 901 euro/m2), Autonoma regionen Madeira (1 889 euro/m2) och Metropolitan Area of Porto (1 800 euro/m2) registrerade värden som var högre än den nationella siffran, enligt uppgifter från National Statistics Institute (INE). Den senaste informationen, som offentliggjordes i oktober, visar att under andra kvartalet i år var medianpriset för familjehem i Portugal 1 736 euro/m2, vilket återspeglar en ökning med 6,6% jämfört med andra kvartalet 2023.

Enligt uppgifter från statistikorganet var 2023 cirka 2/3 av de genomsnittliga hushållsutgifterna i Portugal koncentrerade till kostnader i samband med bostäder (39,3%).

Institutioner som Internationella valutafonden (IMF) har också varnat för den försämrade tillgången till bostäder i Portugal. "Bostadspriserna har försämrats avsevärt under det senaste decenniet", sade IMF i oktober och noterade att "de genomsnittliga bolånebetalningarna nu utgör 32,8% av den genomsnittliga inkomsten, upp från 23,8% för fyra år sedan". .

IMF påpekar att "ett hushåll med medianinkomst inte längre kommer att vara berättigat till ett bolån för att köpa en bostad till medianpriset 2023, tvärtemot vad som hänt på senare tid", och noterar vidare att "den snabba ökningen av bostadspriserna återspeglas i att det under andra kvartalet 2023 krävdes 1,5 gånger medianinkomsten för att få ett bolån för en bostad till medianpriset".

På utbudssidan hävdar de att det är "viktigt att ta itu med lokala bostadsbrister för att matcha hushållens efterfrågan". För detta ändamål rekommenderas "nödvändiga åtgärder för att minska rättsliga och administrativa hinder och lösa problemet med arbetskraftsbrist inom byggsektorn". Och han berömmer några av regeringens senaste åtgärder, såsom programmet "Construir Portugal", som "kan bidra till att ta itu med några av de grundläggande orsakerna till bostadsbristen om det lyckas minska de rättsliga hindren för byggande".