Prețurile locuințelor în Portugalia au crescut cu 83% în termeni reali între începutul anului 2013 și sfârșitul anului 2023, cu mult peste creșterea de 28% din Spania în aceeași perioadă. Concluzia provine dintr-un studiu publicat în Revista de Studii Economice Banco de Portugal (BdP), care indică faptul că semnele de supraevaluare pe piața imobiliară rezidențială din Portugalia sunt în curs de desfășurare de la începutul anului 2017

.

„În Portugalia, prețurile au arătat semne de supraevaluare la sfârșitul anului 2023, în timp ce acest comportament nu este observat pe piața spaniolă”, subliniază economiștii Rita Fradique Loureno, Afonso Moura și Paulo Rodrigues, în articolul „Piața locuințelor din Portugalia și Spania: Fundamente, supraevaluare și șocuri”, care face parte din revista supraveghetorului bancar din octombrie.

Cu toate acestea, acest comportament datează mult în urmă. „Semnele supraevaluării prețurilor locuințelor în Portugalia continuă de la începutul anului 2017, spre deosebire de comportamentul prețurilor de pe piața spaniolă”, adaugă aceștia.

Autorii reamintesc că, în ultimii ani, Portugalia și Spania s-au confruntat cu crize financiare și procese de ajustare similare și că prețurile locuințelor din ambele țări au înregistrat o contracție, deși cu o amploare diferită. Astfel, între criza financiară din 2008 și 2013, prețurile au scăzut, în medie (în termeni reali), cu 4% pe an în Portugalia și cu peste 8% în Spania.

Din 2014 până în 2023, prețurile locuințelor au înregistrat o redresare care a atins o creștere medie anuală de 6% în Portugalia și mai puțin de 3% în Spania.

Creșterea prețurilor locuințelor în Portugalia este, în cea mai mare parte a perioadei luate în considerare, determinată de forțele cererii, oferta fiind incapabilă să contrabalanseze acest efect. În cazul spaniol, această presiune a cererii este atenuată de contribuția ofertei, în special în perioada pre-pandemie

.

De la începutul anului 2020 până la sfârșitul anului 2023, în cazul portughez, de exemplu, a existat o încetinire a investițiilor rezidențiale în timpul pandemiei, urmată de o „redresare puternică (din nou, determinată în principal de cerere) în anul 2021”. Ulterior, de la mijlocul anului 2022, începutul ciclului restrictiv de politică monetară inițiat de Banca Centrală Europeană (BCE) a dus la o încetinire atât a investițiilor, cât și a prețurilor, „deși până la sfârșitul anului 2023, acestea din urmă reiau deja o traiectorie de accelerare” ghidate din nou de presiunea venită din cerere

.

Pe de altă parte, „în Spania, de la perioada pandemiei, prețurile au crescut sub sau în limita mediei istorice”, deoarece „inițial, constrângerile de ofertă au presat ușor prețurile să se accelereze, dar cererea slabă a contrabalansat această tendință”. În cea mai recentă perioadă, „nici cererea, nici oferta nu au creat presiuni considerabile asupra prețurilor”, consideră ei.

În 2023, prețul mediu al cazării familiale în Portugalia a fost de 1.611 euro/m2, subregiunile Lisabona Mare (2.740 euro/m2), Algarve (2.613 euro/m2), Penãnsula de Setãºbal (1.901 euro/m2), Regiunea Autonomă Madeira (1.889 euro/m2) și Zona Metropolitană „Porto (1.800 euro/m2) au înregistrat valori mai mari decât cele naționale cifra, conform datelor Institutului Național de Statistică (INE). Cele mai recente informații, publicate în octombrie, indică faptul că în al doilea trimestru al acestui an, prețul mediu pentru casele familiale din Portugalia a fost de 1.736 euro/m2, reflectând o creștere de 6,6% față de al doilea trimestru al anului 2023

.

Conform datelor furnizate de organismul statistic, în 2023, aproximativ 2/3 din cheltuielile medii ale gospodăriilor din Portugalia s-au concentrat pe costurile asociate locuințelor (39,3%).

Instituții precum Fondul Monetar Internațional (FMI) au avertizat, de asemenea, cu privire la deteriorarea accesului la locuințe în Portugalia. „Accesibilitatea locuințelor s-a deteriorat semnificativ în ultimul deceniu”, a declarat agenția în octombrie, menționând că „plățile ipotecare medii reprezintă acum 32,8% din venitul mediu, în creștere față de 23,8% în urmă cu patru ani.”

FMI subliniază că „o gospodărie cu un venit mediu nu va mai fi eligibilă pentru un credit ipotecar pentru a cumpăra o locuință la preț mediu în 2023, contrar celor întâmplate în trecutul recent”, menționând în continuare că, „reflectând creșterea rapidă a prețurilor locuințelor, până în al doilea trimestru al anului 2023, a fost nevoie de 1,5 ori venitul mediu pentru a obține o ipotecă pentru o casă cu preț mediu”

În ceea ce privește oferta, aceștia susțin că este „esențial să se abordeze deficitul local de aprovizionare cu locuințe pentru a se potrivi cererii gospodăriilor”. În acest scop, Comisia recomandă „acțiunile necesare pentru reducerea barierelor de reglementare și administrative și rezolvarea problemei deficitului de forță de muncă în sectorul construcțiilor”. Și laudă unele măsuri recente ale guvernului, cum ar fi programul „Construir Portugalia”, care „poate ajuta la abordarea unora dintre cauzele fundamentale ale penuriei locuințelor dacă reușește să reducă barierele de reglementare din calea construcțiilor

”.