Malgré le veto opposé au paquet approuvé par le parlement, un décret gouvernemental a été promulgué pour réformer et simplifier l'octroi de licences liées au logement. Marcelo Rebelo de Sousa a prévenu qu'il serait attentif à la compatibilité avec la sécurité et la qualité des bâtiments.

Voici les principales mesures prévues dans Mais Habitação :

- Limitation de l'augmentation du loyer pour les nouveaux contrats

La valeur du loyer initial des nouveaux contrats pour les maisons qui ont été sur le marché de la location au cours des cinq dernières années ne peut pas dépasser 2 % par rapport au précédent. Les coefficients d'actualisation automatique des trois années précédentes peuvent être ajoutés à cette valeur (s'ils n'ont pas été appliqués), soit 5,43 % par rapport à 2023.

Cette limitation de 2% ne s'applique pas aux contrats dont la valeur est inférieure aux loyers considérés comme des loyers abordables.

- Augmentation de la déduction de l'IMI familial

La valeur de la réduction de l'impôt foncier municipal (IMI) que les conseils peuvent accorder aux résidents, en fonction du nombre de personnes à charge, augmente. Actuellement, cette déduction est de 20, 40 et 70 euros selon qu'il y a une, deux, trois personnes à charge ou plus, respectivement.

Avec l'entrée en vigueur de la loi Mais Habitação, la valeur de la déduction passe, dans le même ordre de personnes à charge, à 30, 70 et 140 euros.

- Location forcée de logements vacants

Il s'agit d'une des mesures de la Mais Habitação qui a suscité le plus de controverses. Elle vise les maisons inoccupées depuis plus de deux ans et situées en dehors de l'intérieur du pays, les propriétaires disposant de 90 jours pour répondre après avoir reçu une notification les invitant à effectuer des travaux ou à utiliser le bien.

En l'absence de réponse du propriétaire dans le délai imparti, la municipalité peut procéder à la location forcée du bien.

Il est également prévu que le conseil municipal puisse, à la demande de tout intéressé, déterminer le contrôle des conditions d'utilisation du bien.

Ne sont pas considérés comme vacants à cet effet les logements de vacances, ceux qui sont vacants parce que le propriétaire respectif se trouve dans un foyer ou fournit des soins permanents en tant qu'aidant informel et ceux des émigrants, ainsi que ceux des personnes déplacées pour des raisons professionnelles, de santé ou de formation.

- Les plus-values sur les maisons vendues à l'État et aux municipalités sont exonérées de l'IRS

Les plus-values résultant de la vente de biens immobiliers à l'État ou aux municipalités sont exonérées de l'IRS, à l'exception de celles réalisées par les résidents de la liste des territoires et pays que le Portugal classe comme paradis fiscaux ou de celles résultant de ventes par l'exercice du droit de préemption.

Actuellement, 50 % de la valeur ajoutée générée doit être incluse dans le revenu restant, soumis aux taux progressifs de l'impôt sur le revenu.

- Les avantages fiscaux pour la réhabilitation urbaine se terminent pour les fonds d'investissement

L'exonération de l'impôt collectif sur le revenu (IRC) attribuée aux revenus obtenus par les fonds d'investissement constitués entre 2008 et 2013 avec des actifs dans des immeubles faisant l'objet d'une réhabilitation urbaine a été annulée, mettant également fin à l'avantage fiscal attribué à ceux qui détenaient des parts de participation dans des fonds d'investissement.

Toutefois, une réduction de l'imposition des fonds d'investissement immobilier et des sociétés d'investissement immobilier est prévue lorsque "au moins 75 % de leurs actifs sont des biens immobiliers affectés à la location de logements à des coûts abordables".

- Contribution extraordinaire sur le logement local

Les logements de proximité (AL) commenceront à payer une contribution extraordinaire (CEAL), dont la base d'imposition est constituée par l'application d'un coefficient économique (qui tient compte de la superficie du bien et du revenu) et de la pression urbaine. Le taux applicable à cette base d'imposition est de 15 % et ne peut être déduit lors de la détermination du bénéfice imposable dans le cadre de l'IRC.

Cette CEAL exclut les immeubles d'habitation qui ne constituent pas des unités autonomes, ni des parties ou divisions susceptibles d'utilisation indépendante, ainsi que les AL qui exploitent leur propre logement permanent, pour autant que l'exploitation n'excède pas 120 jours par an.

Le taux, une autre des mesures qui a suscité le plus de controverses, ne s'applique pas aux propriétés situées à l'intérieur du pays, la valeur étant réduite de 35 % initialement proposée par le gouvernement à 15 %.

D'autre part, la valeur de l'actif fiscal (VPT) aux fins de l'IMI des maisons en logement local est toujours égale à 1, ce qui signifie qu'elles ne bénéficient plus de la réduction du coefficient de vieillissement qui accompagne l'âge de l'immeuble.

- Expiration et révision des enregistrements de logements locaux

Les titulaires d'enregistrements AL inactifs doivent fournir la preuve de la poursuite de leur activité dans les deux mois suivant l'entrée en vigueur de la nouvelle loi.

En cas de non-respect de cette obligation, les enregistrements seront annulés, par décision du président du conseil municipal territorialement compétent.

Les unités locales d'hébergement dans leur propre logement permanent dont l'activité ne dépasse pas 120 jours par an ne seront pas soumises à l'expiration de l'enregistrement.

Les nouvelles règles établissent également que les enregistrements des hébergements locaux seront révisés au cours de l'année 2030 et, à partir de la première révision, renouvelables pour une période de cinq ans.

La seule exception concerne les établissements d'hébergement local qui fournissent une garantie réelle pour les contrats de prêt qui n'ont pas encore été entièrement réglés au 31 décembre 2029.

- Les copropriétaires peuvent s'opposer aux nouveaux établissements d'hébergement local

Les copropriétaires seront désormais consultés au préalable sur les nouveaux établissements locaux qui souhaitent opérer dans des immeubles destinés à l'habitation. D'autre part, il est stipulé que "le titre constitutif de la propriété horizontale peut être modifié par acte public, avec l'accord de tous les copropriétaires".

- Suspension des licences des nouveaux hébergements locaux

La délivrance de nouveaux enregistrements de logements locaux en dehors des territoires intérieurs du pays (faible densité) sera suspendue, conformément aux nouvelles règles.

Cette suspension, qui ne s'applique pas à l'exploitation des propriétés incluses dans le Fonds Revive Natureza ni aux régions autonomes, "se maintient dans tout ou partie de la zone de la municipalité dans laquelle la situation de pénurie de logements a été déclarée".

- Incitation à la location de logements AL

Les propriétaires qui retirent leurs maisons des logements locaux avant la fin de 2024 et les mettent en location seront exonérés de l'IRS ou de l'IRC sur les loyers jusqu'à la fin de 2029 et ne sont soumis à aucune limite sur le montant du loyer qu'ils ont l'intention de faire.

Pour ce faire, le contrat de location doit être signé avant le 31 décembre 2024, et seuls les biens ayant fait l'objet d'un enregistrement AL avant le 31 décembre 2022 sont éligibles.

- Anciens revenus actualisés en fonction de l'inflation

Les anciens contrats de location (antérieurs à 1990) qui n'ont pas été transférés au nouveau régime de location urbaine ne seront plus reportés et le loyer sera actualisé en fonction de l'inflation et bénéficiera de l'exonération de l'IRS et de l'IMI. Il est également prévu de verser une compensation aux propriétaires.

- De la location à la sous-location

Pour augmenter l'offre sur le marché locatif, l'État propose de louer les logements vacants à des particuliers et de les sous-louer ensuite.

Le loyer versé au propriétaire bénéficiera d'avantages fiscaux pour autant que le contrat ait une durée d'au moins cinq ans et que la valeur du loyer soit conforme aux prix et types définis dans le Programme d'aide à la location abordable (PAA).

- L'État paie les arriérés de loyer après trois mois de non-conformité

L'État remplacera le locataire et paiera le loyer en cas de non-respect de la loi pendant plus de trois mois, afin de renforcer le marché de la location. Ainsi, il appartiendra à l'État d'évaluer la situation du locataire et pourra procéder au recouvrement des sommes impayées en utilisant les moyens existant actuellement pour le recouvrement d'autres créances. Si le non-respect des obligations est dû à un manque de ressources, le dossier est articulé avec la sécurité sociale.

Le paiement a une valeur mensuelle maximale de 1,5 fois le salaire minimum national, jusqu'à une limite totale d'un montant équivalent à neuf fois le salaire minimum national.

- Exonération des plus-values sur la vente de biens immobiliers pour le paiement d'un prêt

Le programme prévoit l'exonération des plus-values sur la vente des biens familiaux, à condition que le montant soit destiné à payer l'emprunt pour le logement permanent du propriétaire ou de ses descendants.

Cette exonération concerne les biens vendus entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2024.

- Fin des visas dorés

Avec l'entrée en vigueur de la nouvelle loi, les nouvelles demandes d'octroi de visas de séjour pour des activités d'investissement ne seront plus acceptées, ce qui n'affectera pas la possibilité de renouveler les autorisations déjà accordées.

Les demandes d'octroi et de renouvellement de permis de séjour pour des activités d'investissement restent valables, y compris celles qui sont "en attente de procédures de contrôle préalable dans les conseils municipaux" à la date d'entrée en vigueur de la loi.

L'octroi ou le renouvellement des permis de séjour pour regroupement familial est également exclu de la limitation adoptée.