Trotz des Vetos gegen das im Parlament verabschiedete Paket wurde ein Regierungsdekret verkündet, das die Genehmigungsverfahren für den Wohnungsbau reformiert und vereinfacht, wobei Marcelo Rebelo de Sousa darauf hinwies, dass er auf die Vereinbarkeit mit der Sicherheit und Qualität von Gebäuden achten wird.

Im Folgenden sind die wichtigsten Maßnahmen aufgeführt, die in Mais Habitação vorgesehen sind:

  • Begrenzung des Mietanstiegs bei Neuverträgen

Der Wert der Anfangsmiete bei neuen Verträgen für Häuser, die in den letzten fünf Jahren auf dem Mietmarkt waren, darf 2 % im Vergleich zur vorherigen Miete nicht überschreiten. Zu diesem Wert können die automatischen Aktualisierungskoeffizienten der vorangegangenen drei Jahre addiert werden (falls sie nicht angewandt wurden), so dass für das Jahr 2023 ein Wert von 5,43 % gilt.

Diese Begrenzung auf 2 % gilt nicht für Verträge, deren Wert niedriger ist als die Mieten, die als erschwinglich gelten.

  • Erhöhung des KAG-Abzugs für Familien

Der Wert des Nachlasses auf die kommunale Grundsteuer (IMI), den die Gemeinden den Einwohnern je nach Anzahl der unterhaltsberechtigten Personen gewähren können, wird erhöht. Derzeit beträgt dieser Abzug 20, 40 und 70 Euro, je nachdem, ob ein, zwei, drei oder mehr Angehörige vorhanden sind.

Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes, das Mais Habitação regelt, erhöht sich der Wert des Abzugs auf 30, 70 und 140 Euro in der gleichen Reihenfolge der unterhaltsberechtigten Personen.

  • Zwangsvermietung von leerstehenden Häusern

Diese Maßnahme war eine der umstrittensten des Mais Habitação und betrifft Häuser, die seit mehr als zwei Jahren leer stehen und sich außerhalb des Landesinneren befinden. Die Eigentümer haben 90 Tage Zeit, um zu reagieren, nachdem sie aufgefordert wurden, Arbeiten auszuführen oder die Immobilie zu nutzen.

Reagiert der Eigentümer nicht innerhalb der festgelegten Frist, kann die Gemeinde die Zwangsvermietung der Immobilie veranlassen.

Es ist auch vorgesehen, dass der Gemeinderat auf Antrag einer interessierten Partei die Überwachung der Nutzungsbedingungen der Immobilie festlegen kann.

Ferienwohnungen, Wohnungen, die leer stehen, weil der betreffende Eigentümer in einem Heim untergebracht ist oder als informeller Betreuer eine ständige Pflege leistet, sowie Wohnungen von Auswanderern und von Personen, die aus beruflichen, gesundheitlichen oder ausbildungsbedingten Gründen vertrieben wurden, gelten nicht als leer stehend in diesem Sinne.

  • Kapitalgewinne aus dem Verkauf von Häusern an den Staat und die Gemeinden sind von der IRS befreit

Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von Immobilien an den Staat oder die Gemeinden sind von der Steuer befreit. Ausgenommen sind lediglich Gewinne, die von Einwohnern der in Portugal als Steuerparadiese eingestuften Gebiete und Länder erzielt werden oder die aus Verkäufen im Rahmen des Vorkaufsrechts resultieren.

Gegenwärtig müssen 50 % des erzielten Mehrwerts auf das übrige Einkommen angerechnet werden, das der progressiven IRS-Steuer unterliegt.

  • Steuervergünstigungen für die Stadtsanierung enden für Investitionsfonds

Die Befreiung von der kollektiven Einkommenssteuer (IRC) für Erträge von Investmentfonds, die zwischen 2008 und 2013 mit Vermögenswerten in Immobilien, die der Stadtsanierung unterliegen, aufgelegt wurden, wurde aufgehoben, und damit auch der Steuervorteil für diejenigen, die Anteile an Investmentfonds hielten.

Es wird jedoch erwartet, dass die Besteuerung von Immobilienfonds und Immobilieninvestmentgesellschaften gesenkt wird, wenn "mindestens 75 % ihres Vermögens aus Immobilien bestehen, die für die Vermietung von Wohnraum zu erschwinglichen Kosten bestimmt sind".

  • Außerordentlicher Beitrag für lokalen Wohnraum

Lokale Unterkünfte (AL) werden künftig einen außerordentlichen Beitrag (CEAL) zahlen, dessen Bemessungsgrundlage durch die Anwendung eines wirtschaftlichen Koeffizienten (der die Fläche der Immobilie und das Einkommen berücksichtigt) und die städtische Belastung gebildet wird. Der auf diese Bemessungsgrundlage anwendbare Satz beträgt 15 % und kann bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinns nach dem IRC nicht abgezogen werden.

Von dieser Bemessungsgrundlage ausgenommen sind Wohnimmobilien, die weder eigenständige Einheiten noch Teile oder Abteilungen darstellen, die eigenständig genutzt werden können, sowie AL, die in einer eigenen ständigen Unterkunft betrieben werden, sofern der Betrieb nicht mehr als 120 Tage pro Jahr dauert.

Der Steuersatz, eine weitere der am meisten umstrittenen Maßnahmen, gilt nicht für im Landesinneren gelegene Immobilien, wobei der Wert von den ursprünglich von der Regierung vorgeschlagenen 35 % auf 15 % gesenkt wurde.

Andererseits ist der steuerliche Vermögenswert (VPT) für KAG-Zwecke von Häusern in lokalen Unterkünften immer gleich 1, was bedeutet, dass sie nicht mehr von der Verringerung des Alterungskoeffizienten profitieren, der mit dem Alter der Immobilie einhergeht.

  • Erlöschen und Überprüfung von Einträgen in lokalen Unterkünften

Inhaber inaktiver AL-Registrierungen müssen innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes einen Nachweis über die Fortsetzung der Tätigkeit erbringen.

Bei Nichteinhaltung werden die Eintragungen durch Beschluss des Präsidenten des territorial zuständigen Gemeinderats gelöscht.

Örtliche Beherbergungsbetriebe in eigenen und ständigen Unterkünften, deren Betrieb 120 Tage pro Jahr nicht überschreitet, unterliegen nicht dem Erlöschen der Registrierung.

Die neuen Vorschriften sehen außerdem vor, dass die Registrierung von Beherbergungsbetrieben im Jahr 2030 überprüft wird und ab der ersten Überprüfung für fünf Jahre verlängert werden kann.

Die einzige Ausnahme sind Beherbergungsbetriebe, die eine echte Garantie für Darlehensverträge leisten, die bis zum 31. Dezember 2029 noch nicht vollständig abgewickelt sind.

  • Wohnungseigentümer können sich gegen neue Beherbergungsbetriebe wehren

Wohnungseigentümer werden nun im Voraus zu neuen Beherbergungsbetrieben konsultiert, die sich in Gebäuden ansiedeln wollen, die für den Wohnungsbau bestimmt sind. Andererseits wird festgelegt, dass "der konstitutive Titel des horizontalen Eigentums durch öffentliche Urkunde mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer geändert werden kann".

  • Aussetzung der Genehmigungen für neue lokale Unterkünfte

Die Erteilung neuer Zulassungen für lokale Unterkünfte außerhalb des Landesinneren (geringe Dichte) wird gemäß den neuen Vorschriften ausgesetzt.

Diese Aussetzung gilt weder für die Nutzung von Grundstücken, die in den Fonds Revive Natureza einbezogen sind, noch für autonome Regionen, die "das gesamte oder einen Teil des Gemeindegebiets beibehalten, in dem die Wohnungsnot erklärt wurde".

  • Anreiz zum Umzug AL Häuser zu mieten

Eigentümer, die ihre Häuser bis Ende 2024 aus der kommunalen Unterbringung herausnehmen und zur Vermietung anbieten, sind bis Ende 2029 von der IRS oder IRC auf die Mieten befreit und unterliegen keiner Begrenzung der Höhe der Miete, die sie vorsehen.

Dazu muss der Mietvertrag bis zum 31. Dezember 2024 unterzeichnet werden, und nur Immobilien, die bis zum 31. Dezember 2022 als AL registriert sind, sind förderfähig.

  • Altes Einkommen an die Inflation angepasst

Alte Mietverträge (vor 1990), die nicht in das neue städtische Mietsystem überführt wurden, werden nicht mehr fortgeschrieben, und die Miete wird entsprechend der Inflation aktualisiert. Außerdem ist eine Entschädigung für die Vermieter vorgesehen.

  • Pacht zur Untervermietung

Um das Angebot auf dem Mietmarkt zu erhöhen, schlägt der Staat vor, leer stehende Häuser an Privatpersonen zu vermieten und diese dann unterzuvermieten.

Die an den Vermieter gezahlte Miete ist steuerlich begünstigt, sofern der Vertrag eine Laufzeit von mindestens fünf Jahren hat und der Wert der Miete den im Programm zur Förderung erschwinglicher Mieten (PAA) festgelegten Preisen und Arten entspricht.

  • Staat zahlt Mietrückstände nach drei Monaten der Nichteinhaltung

Der Staat ersetzt den Mieter und zahlt die Miete in Fällen, in denen die Nichteinhaltung länger als drei Monate andauert, um den Mietmarkt zu stärken. Es obliegt dem Staat, die Situation des Mieters zu beurteilen, und er kann die ausstehenden Beträge mit den Mitteln eintreiben, die für die Eintreibung anderer Forderungen zur Verfügung stehen. Ist die Nichterfüllung auf fehlende Mittel zurückzuführen, wird der Fall an die Sozialversicherung verwiesen.

Die Zahlung beträgt monatlich höchstens das 1,5-fache des nationalen Mindestlohns, bis zu einem Gesamtbetrag, der dem Neunfachen des nationalen Mindestlohns entspricht.

  • Befreiung von Veräußerungsgewinnen bei der Veräußerung von Immobilien zur Tilgung von Darlehen

Das Programm sieht eine Befreiung von Veräußerungsgewinnen aus dem Verkauf von Familieneigentum vor, sofern der Betrag zur Tilgung des Darlehens für das Eigenheim des Eigentümers oder seiner Nachkommen bestimmt ist.

Diese Befreiung gilt für Immobilien, die zwischen dem 1. Januar 2022 und dem 31. Dezember 2024 verkauft werden.

  • Ende des goldenen Visums

Mit dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes werden keine neuen Anträge auf Erteilung von Aufenthaltsvisa für Investitionstätigkeiten mehr angenommen, was die Möglichkeit der Erneuerung bereits erteilter Genehmigungen nicht berührt.

Anträge auf Erteilung und Verlängerung von Aufenthaltsgenehmigungen für Investitionstätigkeiten bleiben gültig, einschließlich derjenigen, die sich zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes "in einem vorherigen Kontrollverfahren bei den Gemeinderäten befinden".

Die Erteilung oder Verlängerung von Aufenthaltstiteln zur Familienzusammenführung ist ebenfalls von der beschlossenen Beschränkung ausgenommen.