Ondanks uitdagingen zoals het conflict tussen Oekraïne en Rusland, energieschokken en renteverhogingen door de centrale banken, presteert de vastgoedmarkt in Portugal goed. De commerciële investeringen hebben het vorige record overtroffen, waarbij 80% van het volume afkomstig is van internationale investeerders, terwijl de residentiële markt opnieuw een recordhoogte heeft bereikt. Ook de detailhandel heeft zich hersteld, met een verkoopvolume op het niveau van vóór de COVID. Bovendien heeft de markt te kampen met een structureel tekort, wat leidt tot prijsstijgingen en een beperkte toegankelijkheid van woningen. De vooruitzichten voor 2023 blijven positief, aangezien de fundamentele marktfactoren in Portugal sterk blijven en er een aanzienlijke hoeveelheid liquiditeit beschikbaar is die door investeerders kan worden ingezet.

De Portugese economie kende in 2022 en de eerste helft van 2023 een sterke groei, voornamelijk dankzij een opleving in de toeristische sector en een toename van de uitvoer van diensten. Verstoringen in de wereldwijde toeleveringsketens, met name op de energie- en voedselmarkten als gevolg van het conflict tussen Oekraïne en Rusland, leidden echter tot een vertraging van de bbp-groei. De vooruitzichten voor de komende jaren verbeteren niettemin geleidelijk. Het werkloosheidspercentage bleef stabiel, maar lag iets boven het niveau van vóór de pandemie, terwijl de werkgelegenheidsgroei vertraagde en het aantal vacatures in het tweede kwartaal van 2022 een historisch hoogtepunt bereikte.

Het multifamiliesegment in Portugal heeft sterke marktfundamentals, waaronder de betaalbaarheid bij de aankoop van woningen en een toename van de internationale vraag van expats. Door de toenemende aantrekkingskracht van Portugal en zijn universiteiten op buitenlandse studenten (+50% 2021 vs. 2016) en de toename van de mobiliteit van nationale studenten (+10% 2021 vs. 2016) presteert de studentenhuisvestingssector ook goed, met een hoge bezettingsgraad.

Ondanks de moeilijke pandemieperiode heeft de hotelsector in 2022 duidelijke tekenen van herstel laten zien, met een algemeen positieve prestatie die in 2023 aanhoudt. Hoewel de Covid-19 beperkingen in het eerste kwartaal van 2022 de sector hebben getroffen, zijn de hotels erin geslaagd een grote dynamiek aan de dag te leggen. De kwaliteit van de activa verbeterde, waarbij vijfsterrenhotels meer dan 23% van het totale aantal openingen in 2022 vertegenwoordigden. Er was een aanzienlijk herstel van de internationale vraag, die terugkeerde naar de cijfers van 2019 en ongeveer 40% van het totale aantal gasten vertegenwoordigde. Er werd voortdurende belangstelling van zowel internationale als nationale institutionele beleggers geregistreerd, waarbij de rendementen veerkrachtig bleven door de schaarste van het bestaande aanbod, dat niet kon inspelen op de toenemende vraag. Ten slotte worden goede vooruitzichten voor de sector geschat, waarbij Portugal als een toeristische referentiebestemming blijftworden gezien.

De residentiële markt in Portugal heeft in 2022 sterk gepresteerd, met een hoge vraag en een laag aanbod dat de prijzen heeft opgedreven, wat zich in 2023 zal voortzetten. JLL schat dat het het beste jaar ooit zal worden in termen van verkooptransacties, met naar verwachting 168.000 verkochte eenheden en een verkoopvolume van 30-31 miljard euro. De markt wordt gedreven door zowel binnenlandse als internationale vraag, waarbij buitenlandse kopers verantwoordelijk zijn voor 6% van het marktaandeel maar 11% van het verkoopvolume. De Amerikaanse investeringen in Portugal vertoonden een enorme groei, waarbij de VS nu het belangrijkste land is dat in Portugal investeert als we kijken naar de Golden Visa-aanvragen. Vergeleken met dezelfde periode in 2021 zijn de Amerikaanse investeringen meer dan verdrievoudigd.


De markt voor woningverwerving in Portugal is evenwichtiger geworden, waarbij woningkredieten 50% van het woningvolume vertegenwoordigen. Ondanks strengere hypotheekvoorwaarden is het hypotheekaanbod op de markt toegenomen. Het gebrek aan aanbod en de strengere hypotheekvoorwaarden hebben echter geleid tot betaalbaarheidsbeperkingen voor de middenklasse. Verwacht wordt dat de prijzen hoog zullen blijven omdat op middellange termijn geen toename van de voorraad wordt verwacht. JLL verwacht dat er meer nieuwe woningprojecten zullen worden gelanceerd in de omgeving van Lissabon en Porto, die een goede investeringsmogelijkheid vormen vanwege de concurrerende prijzen.

Concluderend kan worden gesteld dat de Portugese vastgoedmarkt de afgelopen jaren een sterke en stabiele groei heeft laten zien, waarbij de vraag naar vastgoed in populaire gebieden zoals Lissabon, Porto en de Algarve hoog blijft. Bovendien biedt Portugal een gunstig belastingregime voor buitenlandse investeerders, waaronder het Non-Habitual Residency programma, dat belastingvrijstelling biedt aan buitenlandse inwoners voor een periode van 10 jaar. Het JLL-rapport laat zien hoe Portugal de afgelopen jaren een populaire toeristische bestemming is geworden, met miljoenen bezoekers die jaarlijks naar het land trekken. Ondanks de recente groei van de Portugese vastgoedmarkt blijven de prijzen concurrerend in vergelijking met andere Europese landen, waardoor het een aantrekkelijke optie is voor investeerders die op zoek zijn naar betaalbaar vastgoed met een sterk groeipotentieel.