Trotz Herausforderungen wie dem Ukraine/Russland-Konflikt, Energieschocks und Zinserhöhungen der Zentralbanken hat sich der Immobilienmarkt in Portugal gut entwickelt. Die gewerblichen Investitionen haben den bisherigen Rekord übertroffen, wobei 80 % des Volumens von internationalen Investoren stammen, während der Wohnungsmarkt ein weiteres Rekordhoch erreicht hat. Auch der Einzelhandelssektor hat sich erholt, und das Verkaufsvolumen hat das Niveau von vor dem COVID erreicht. Darüber hinaus ist der Markt mit einem strukturellen Unterangebot konfrontiert, das zu Preissteigerungen und Einschränkungen beim Zugang zu Wohnraum führt. Die Aussichten für 2023 sind nach wie vor positiv, da die Fundamentaldaten des portugiesischen Marktes weiterhin stark sind und den Anlegern eine beträchtliche Menge an Liquidität zur Verfügung steht.

Die portugiesische Wirtschaft verzeichnete 2022 und in der ersten Hälfte des Jahres 2023 ein starkes Wachstum, das vor allem auf eine Erholung der Tourismusbranche und einen Anstieg der Dienstleistungsexporte zurückzuführen ist. Allerdings führten Störungen der globalen Lieferketten, insbesondere auf den Energie- und Lebensmittelmärkten aufgrund des Ukraine/Russland-Konflikts, zu einer Verlangsamung des BIP-Wachstums. Dennoch verbessert sich allmählich die Prognose für die kommenden Jahre. Die Arbeitslosenquote blieb stabil, lag jedoch leicht über dem Niveau vor der Pandemie, wobei sich das Beschäftigungswachstum verlangsamte und die offenen Stellen im zweiten Quartal 2022 einen historischen Höchststand erreichten

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Das Mehrfamilienhaussegment in Portugal weist starke Marktgrundlagen auf, darunter erschwingliche Preise für den Erwerb von Wohneigentum und eine steigende internationale Nachfrage von Expats. Mit der zunehmenden Attraktivität Portugals und seiner Universitäten für ausländische Studenten (+50% 2021 vs. 2016) und dem Anstieg der einheimischen Studenten in der Mobilität (+10% 2021 vs. 2016) entwickelt sich auch der Sektor der Studentenunterkünfte gut und weist hohe Belegungsraten auf.

Trotz der schwierigen Pandemiezeit hat der Hotelsektor 2022 deutliche Anzeichen einer Erholung gezeigt, wobei sich die insgesamt positive Entwicklung 2023 fortsetzt. Obwohl die Covid-19-Beschränkungen im ersten Quartal 2022 den Sektor beeinträchtigten, gelang es den Hotels, eine hohe Dynamik zu zeigen. Die Qualität der Anlagen verbesserte sich, wobei 5-Sterne-Hotels mehr als 23 % der Gesamteröffnungen im Jahr 2022 ausmachten. Die internationale Nachfrage erholte sich deutlich und erreichte mit einem Anteil von rund 40 % an der Gesamtzahl der Gäste wieder die Werte von 2019. Das Interesse internationaler und nationaler institutioneller Investoren ist ungebrochen, wobei die Renditen aufgrund des knappen Angebots, das nicht auf die steigende Nachfrage reagieren kann, stabil bleiben. Schließlich werden für den Sektor gute Aussichten prognostiziert, da Portugal weiterhin als Referenzreiseziel gilt.

Der portugiesische Wohnungsmarkt verzeichnete im Jahr 2022 eine starke Performance, wobei die hohe Nachfrage und das geringe Angebot die Preise in die Höhe trieben, was auch 2023 anhalten wird. JLL schätzt, dass dies das beste Jahr in Bezug auf Verkaufstransaktionen aller Zeiten sein wird, mit voraussichtlich 168.000 verkauften Einheiten und einem Verkaufsvolumen von 30-31 Milliarden Euro. Der Markt wird sowohl von der inländischen als auch von der internationalen Nachfrage angetrieben, wobei ausländische Käufer für 6 % des Marktanteils, aber 11 % des Verkaufsvolumens verantwortlich sind. Die US-Investitionen in Portugal verzeichneten ein enormes Wachstum, wobei die USA nun das führende Land sind, das in Portugal investiert, wenn man die Anträge auf Golden Visa betrachtet. Im Vergleich zum selben Zeitraum des Jahres 2021 haben sich die US-Investitionen mehr als verdreifacht.


Der portugiesische Markt für den Erwerb von Wohneigentum ist ausgewogener geworden, wobei Wohnungsbaudarlehen 50 % des Wohnungsbauvolumens ausmachen. Trotz strengerer Hypothekenbedingungen hat der Markt einen Anstieg des Hypothekenbestands verzeichnet. Das mangelnde Angebot und der strengere Zugang zu Hypothekarkrediten haben jedoch dazu geführt, dass die Erschwinglichkeit für die Mittelschicht eingeschränkt ist, was eine Chance für die Entwicklung des Mietmarktes darstellt. Die Preise werden voraussichtlich hoch bleiben, da mittelfristig kein Anstieg des Bestands zu erwarten ist. JLL geht davon aus, dass in der Nähe von Lissabon und Porto weitere neue Immobilienprojekte auf den Markt kommen werden, die aufgrund der wettbewerbsfähigen Preise eine gute Investitionsmöglichkeit darstellen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der portugiesische Immobilienmarkt in den letzten Jahren ein starkes und stabiles Wachstum gezeigt hat, wobei die Nachfrage nach Immobilien in beliebten Gegenden wie Lissabon, Porto und der Algarve-Region weiterhin hoch ist. Darüber hinaus bietet Portugal ein günstiges Steuersystem für ausländische Investoren, einschließlich des Non-Habitual Residency-Programms, das Steuerbefreiungen für ausländische Einwohner für einen Zeitraum von 10 Jahren vorsieht. Der JLL-Bericht zeigt, dass Portugal in den letzten Jahren zu einem beliebten Reiseziel geworden ist und jährlich Millionen von Besuchern anzieht. Trotz des jüngsten Wachstums auf dem portugiesischen Immobilienmarkt sind die Preise im Vergleich zu anderen europäischen Ländern nach wie vor wettbewerbsfähig, was Portugal zu einer attraktiven Option für Investoren macht, die nach erschwinglichen Immobilien mit starkem Wachstumspotenzial suchen.