Según Athena Advisers, 1 de cada 18 clientes de consultoría inmobiliaria es inversor en inmuebles comerciales, "una proporción que adquiere un peso más significativo si tenemos en cuenta que Athena Advisers es reconocida principalmente por sus operaciones en el mercado residencial, aunque en los últimos años ha reforzado la actividad comercial" explica David Moura-George, director de Athena Advisers Portugal.

Aunque el fin de los programas de incentivo a la inversión extranjera a través de la adquisición de inmuebles en el mercado nacional o incluso los cambios registrados en la normativa de Alojamiento Local pueden haber llevado a muchos inversores en inmuebles residenciales a refugiarse en otra clase de activo, según David Moura-George, "estas limitaciones no explican por sí solas este giro, sobre todo porque la tendencia es global", sostiene. "Estos clientes pueden ser tanto inversores particulares que invierten 2 millones de euros en la compra de parcelas para la construcción de colegios en la Gran Lisboa como consorcios que invierten 100 millones de euros en hoteles en los Alpes franceses".

En opinión de Athena Advisers, los inversores o propietarios habituales de inmuebles residenciales están ganando confianza en el mercado comercial a medida que se familiarizan con sus especificidades y complejidad. "Para un inversor inmobiliario comercial, el residencial es sólo una parte de su cartera. Pero para el inversor común en inmuebles residenciales, el mundo de los inmuebles comerciales suele situarse en otra dimensión en la que se habla otro idioma", señala el director general de la consultora. "Sin embargo, una vez que estos inversores conocen a fondo el mercado local y a los actores del sector comercial, pasan muy rápidamente de invertir en activos de 2-3 millones de euros a activos de 6-8 millones de euros, o más. Es lo que llamamos pasar de "resi-normal" a "commercial-climber", explica.

Para este nuevo tipo de inversor en inmuebles comerciales, también hay nuevas clases de activos más accesibles a su capacidad de inversión y/o endeudamiento. Los segmentos más tradicionales de grandes edificios de oficinas o centros comerciales pueden no estar al alcance de estos inversores, pero hay un conjunto diverso de propiedades que se adaptan mejor a su cartera y que están viendo una demanda creciente. Es el caso de tiendas y supermercados a pie de calle, almacenes, parques tecnológicos, pequeños hoteles y residencias turísticas con servicios, colegios y viviendas para estudiantes, así como inversiones en promoción inmobiliaria, a menudo mediante crowdsourcing.

La mayor rentabilidad y seguridad en las inversiones -siempre que se garantice la estabilidad de los inquilinos, buenas rentas y contratos a largo plazo- y la despreocupación por la gestión diaria que normalmente requieren los inmuebles residenciales, son algunas de las principales motivaciones de este giro. Según David Moura-George, "los inmuebles residenciales suelen atraer a quienes buscan una conexión más emocional con sus inversiones, normalmente buscando obtener rentabilidades que pueden oscilar entre el 3% y el 4%. En los activos comerciales, el enfoque es 100% financiero, con rentabilidades que pueden variar entre el 5% y el 10% en el mercado nacional, además de arrendamientos de 10 a 20 años que reducen los quebraderos de cabeza de la gestión."

En los últimos años, el mercado inmobiliario comercial portugués ha registrado niveles récord de inversión, con volúmenes anuales que oscilan entre los 2.000 millones de euros y los 3.400 millones de euros (2018-2022), y a pesar de que los desafíos de la actual coyuntura nacional e internacional han impactado negativamente en estos valores en 2023, con buenas perspectivas de recuperación ya este año, lo cierto es que Portugal sigue siendo visto como un mercado estable y uno de los más interesantes en términos de relación rentabilidad/riesgo en el panorama europeo", asegura el director general de Athena Advisers.

Además de la adquisición de activos de renta, la promoción inmobiliaria también está atrayendo a muchos inversores que habitualmente miraban al sector residencial y surge el crowdsourcing con un modelo de financiación que permite a estos emprendedores realizar inversiones a valores que de otra forma serían prácticamente inalcanzables.

"El crowdsourcing es un gran ejemplo de cómo estos inversores pueden unir fuerzas y tener la oportunidad de coinvertir en un proyecto inmobiliario como accionistas", explica Moura-George. Actualmente, Athena Advisers participa en varios proyectos en el mercado portugués cuyo desarrollo es resultado del crowdsourcing, "entre ellos un hotel en Costa da Caparica, que se anunciará próximamente, y un proyecto turístico residencial en el municipio de Aljezur", concluye.