Selon Athena Advisers, 1 client sur 18 du conseil immobilier est un investisseur en biens commerciaux, "une proportion qui acquiert un poids plus important si l'on tient compte du fait qu'Athena Advisers est principalement reconnue pour ses opérations sur le marché résidentiel, bien que ces dernières années elle ait renforcé l'activité commerciale" explique David Moura-George, directeur d'Athena Advisers Portugal.

Même si la fin des programmes d'encouragement à l'investissement étranger via l'acquisition de biens sur le marché national ou encore les changements enregistrés dans les règles du Local Accommodation ont pu conduire de nombreux investisseurs en immobilier résidentiel à se réfugier dans une autre classe d'actifs, selon David Moura-George, "ces limitations n'expliquent pas à elles seules ce retournement, d'autant plus que la tendance est globale", affirme-t-il. "Ces clients peuvent être aussi bien des investisseurs individuels qui investissent 2 millions d'euros dans l'achat de terrains pour la construction d'écoles dans le Grand Lisbonne que des consortiums qui investissent 100 millions d'euros dans des hôtels dans les Alpes françaises".

Selon Athena Advisers, les investisseurs ou les propriétaires habituels de biens résidentiels prennent confiance dans le marché commercial à mesure qu'ils se familiarisent avec ses spécificités et sa complexité. "Pour un investisseur en immobilier commercial, le résidentiel n'est qu'une partie de son portefeuille. Mais pour l'investisseur commun en biens résidentiels, le monde des biens commerciaux est souvent placé dans une autre dimension où les gens parlent une langue différente", note le directeur général de la société de conseil. "Cependant, une fois que ces investisseurs connaissent en profondeur le marché local et les acteurs du secteur commercial, ils passent très rapidement d'un investissement de 2-3 millions d'euros à un investissement de 6-8 millions d'euros, voire plus. C'est ce que nous appelons le passage de "resi-normal" à "commercial-climber", explique-t-il.

Pour ce nouveau type d'investisseur dans l'immobilier commercial, il existe également de nouvelles classes d'actifs plus accessibles à leur capacité d'investissement et/ou d'endettement. Les segments plus traditionnels des grands immeubles de bureaux ou des centres commerciaux ne sont peut-être pas à la portée de ces investisseurs, mais il existe un ensemble diversifié de biens qui conviennent mieux à leur portefeuille et qui font l'objet d'une demande croissante. C'est le cas des magasins de rue et des supermarchés, des entrepôts, des parcs technologiques, des petits hôtels et des résidences de tourisme avec services, des écoles et des logements pour étudiants, ainsi que des investissements dans la promotion immobilière, qui font souvent appel au crowdsourcing.

Des rendements plus élevés et la sécurité des investissements - tant que la stabilité des locataires, de bons loyers et des contrats à long terme sont garantis - et l'absence d'inquiétude quant à la gestion quotidienne que les propriétés résidentielles requièrent normalement, sont parmi les principales motivations de ce revirement. Selon David Moura-George, "les propriétés résidentielles attirent souvent ceux qui recherchent un lien plus émotionnel avec leurs investissements, cherchant généralement à obtenir des rendements qui peuvent varier entre 3 et 4 %. Dans les actifs commerciaux, l'accent est mis à 100 % sur l'aspect financier, avec des rendements pouvant varier de 5 à 10 % sur le marché intérieur, en plus des baux de 10 à 20 ans qui réduisent les problèmes de gestion".

Ces dernières années, le marché portugais de l'immobilier commercial a enregistré des niveaux d'investissement record, avec des volumes annuels compris entre 2 milliards d'euros et 3,4 milliards d'euros (2018-2022), et malgré les défis de la situation nationale et internationale actuelle ont eu un impact négatif sur ces valeurs en 2023, avec de bonnes perspectives de reprise dès cette année, la vérité est que le Portugal continue d'être considéré comme un marché stable et l'un des plus intéressants en termes de relation risque/rendement dans le panorama européen ", assure le directeur général d'Athena Advisers.

Outre l'acquisition d'actifs à revenus, le développement immobilier attire également de nombreux investisseurs qui se tournaient habituellement vers le secteur résidentiel et le crowdsourcing émerge avec un modèle de financement qui permet à ces entrepreneurs de réaliser des investissements à des valeurs qui, autrement, seraient pratiquement inaccessibles.

"Le crowdsourcing est un excellent exemple de la manière dont ces investisseurs peuvent unir leurs forces et avoir la possibilité de co-investir dans un projet immobilier en tant qu'actionnaires", explique M. Moura-George. Actuellement, Athena Advisers participe à plusieurs projets sur le marché portugais dont le développement résulte du crowdsourcing, "notamment un hôtel à Costa da Caparica, qui sera annoncé prochainement, et un projet de tourisme résidentiel dans la municipalité d'Aljezur", conclut-il.